Проект перепланировки нежилого помещения — это архитектурный раздел строительных чертежей, предназначенный для согласования перепланировки нежилого помещения.
Понятие переустройства помещений содержится в статье 25 — 26 Жилищного кодекса РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы IV ЖК РФ. Практически любая перепланировка нежилого помещения, в том числе офисов, магазинов, торговых центров и т.д., должна выполняться на основании согласованного проекта перепланировки такого помещения.
Штраф за произведенную перепланировку нежилого помещения без соответствующего разрешения (согласования) для физических лиц составляет от 2 000 до 2 500 рублей, а для юридических лиц- от 300 000 до 350 000 рублей. Помимо этого саму перепланировку необходимо будет возвращать в исходное состояние в части произведенных нарушений действующих строительных и законодательных норм, то есть переделывать дорогостоящий ремонт.
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план помещения.
Проект переустройства нежилого помещения обязана выполнять только та проектная организация, которая получила свидетельство о допуске саморегулирующей организации к данным проектным работам. На территории Российской Федерации правила и требования оформления архитектурно-строительных чертежей и строительной документации регламентируются ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93.
- Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения
- Юридические термины
- Проект перепланировки нежилых помещений (требования, образец и состав чертежей)
- Титульный лист
- Общие данные
- Пояснительная записка к проекту перепланировки нежилого помещения.
- План нежилых помещений до переустройства.
- План помещений после переустройства
- Демонтажно-монтажный план.
- Экспликация полов
- Узел устройства гидроизоляции в мокрых помещениях.
- Конструктивные решения
- Фасады
- Инженерные сети
- Иная документация
- Согласование перепланировки нежилых помещений
- Перепланировка помещения внутри нежилого здания
- Перепланировка помещения в многоквартирном доме
- Перепланировка помещений Росимущества
- Технический план
- Акт скрытых работ при перепланировке
- Основные вопросы
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения
Данный проект можно заказать в нашей организации. Мы имеем для этого соответствующий допуск СРО, а также огромный опыт выполнения таких проектов. Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит прежде всего от его площади, а также от вида планируемых или произведенных работ. Чтобы узнать точную цену выполнения проекта перепланировки Вашего помещения, пришлите на нашу почту его план с отметкой планируемых или произведенных изменений- мы вышлем Вам коммерческое предложение с указанием стоимости и сроков выполнения проекта.
Юридические термины
Перепланировка – это, как указывает градостроительный кодекс, такое преобразование конфигурации помещения, которое приводит к изменению его внутренней площади или изменяет расположение инженерных коммуникационных каналов.
- перенос стен или перекрытий;
- снос и перестройка перегородок;
- изменение места расположения входа в помещение или оконных проемов;
- иные аналогичные виды работ;
- объединение или разделение помещений.
Переустройство помещений (зданий) — это установка, демонтаж или изменение санитарно-технического оборудования, инженерных, электрический или отопительных сетей. Переустройство осуществляется для оптимизации и улучшения качеств помещений.
- инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в пределах нежилого помещения;
- санитарно-технического оборудования;
- вентиляции;
- электрических сетей и оборудования;
- иных видов коммуникаций и оборудования, конструктива пола и перекрытий, которые являются неотъемлемой частью помещения.
Все произведенные изменения при переустройстве помещений подлежат отражению в технической документации на объект. Следовательно, чтобы узаконить выполняемые работы по переустройству помещения нужно не только согласовать проект, но и внести соответствующие изменения в техническую документацию. Перепрофилирование и преобразование помещения также предполагает его функциональное изменение.
Реконструкция — согласно, ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией подразумевается изменение характеристик и параметров объектов недвижимости или их частей, а также качестве инженерно-технических коммуникаций. Изменение характеристик нежилого здания заключается в увеличении или уменьшении площади, высоты или этажности, объема объекта или отдельных частей и т.д. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства — лицензия КГИОП.
Проект перепланировки нежилых помещений (требования, образец и состав чертежей)
Ниже мы рассмотрим минимальный состав чертежей проекта перепланировки нежилого помещения, а также требования к их оформлению. Следует отметить, что проект перепланировки оформляется на любое нежилое помещение: это может быть проект перепланировки небольшого офиса или же проект перепланировки целого здания. Также следует отметить, что по требованиям Жилищной инспекции все планы помещений должны выполняться в масштабах 1:50 или 1:100.
Loading...
Reload document 
Open in new tab Проект перепланировки нежилых помещений должен иметь следующий состав:
Титульный лист
На титульном листе обязательно указывают адрес объекта и шифр проекта, ставится печать организации, подписи непосредственного исполнителя проекта и ГИПа или Генерального директора.
Общие данные
Здесь указывается список листов проекта, описывающих его состав, список прикладываемых к проекту приложений, а также нормативные акты, на основании которых он выполнен. К прилагаемым документам относятся инвентаризационные планы (технический план), свидетельство о допуске СРО, фотомонтажи и ситуационный план (при затрагивании фасадов при перепланировке) и т.д. Также лист общих данных содержит в нижнем левом углу обязательство в том, что проектная документация на нежилое помещение разработана в соответствии с требованиями действующих норм и правил строительного проектирования, соответствует экологическим, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам.
Пояснительная записка к проекту перепланировки нежилого помещения.
В пояснительной записке подробно перечисляются планируемые при ремонте мероприятия, указания по изготовлению конструкций и порядку производства работ, решения по противопожарной безопасности помещений и так далее.
- Инженерное оборудование
- Противопожарные мероприятия и требования
- Мероприятия по шумозащите
- Рекомедации к проведению общестроительных работ
- Список использованных нормативов (СНиП, МГСН, ГОСТ, ППМ и пр.)
План нежилых помещений до переустройства.
План нежилых помещений до перепланировки должен отражать именно ту планировку, которая указана в инвентаризационных планах на помещение, а также дополняться перечнем помещений с указанием их площади, которые также берутся из экспликации технического плана. Лучше всего на планах проставлять только те размеры, которые указаны в Техническом плане, и не ставить лишние, чтобы у проверяющих чиновников было как можно меньше возможностей для выискивания их несоответствий. К сожалению, в администрации довольно часто совершают ошибки при составлении инвентаризационных планов, а ведь он является отправным документом для согласующих органов. 
Архитектурно-строительные чертежи должны выполняться в соответствии с правилами ГОСТ 21.501-93, но технические специалисты в администрации при вычерчивании планов используют свои внутренние нормы, поэтому их экспликации, обозначения дверей, перегородок, окон и т.д. отличаются от общестроительных.
План помещений после переустройства
Данный лист должен отражать все изменения, произошедшие в планировке помещения при его переустройстве относительно исходного инвентаризационного плана: сносимые перегородки, воздвигаемые перегородки, их материалы и толщину, расположение новой сантехники, устройство лестниц, проемов и т.д. На планах отмечаются минимальное количество размеров, позволяющие лишь однозначно определить положение новых перегородок. Приводится экспликация всех комнат с указанием их назначения и площади.
Также следует помнить, что помещение без окон и естественного освещения не может называться кабинетом. Представленные листы должны присутствовать в любом проекте перепланировки нежилых помещений. Приведенными ниже чертежами проект дополняется по мере необходимости в зависимости от конкретного случая.
Демонтажно-монтажный план.
Когда изменений в планировке много, выполняется демонтажно-монтажный план помещения. На данном плане показываются все изменения конфигурации стен, проемов и перегородок, а также местоположения сантехнического и другого оборудования. Сносимые и перемещаемые конструкции показываются разным цветом, либо разными условными обозначениями.
Экспликация полов
Если при переустройстве затрагиваются конструкции полов, то проект перепланировки должен содержать соответствующую экспликацию полов. Экспликация показывает какая конструкция пола будет выполнена в каждой комнате, перечисляет материалы этой конструкции и их толщину. Иногда к экспликации прилагается план полов, когда в одном помещении планируется два разных типа полов. Мокрые помещения (уборные, душевые, санузлы, моечные и т.д.) обязаны содержать в конструкции полов гидроизоляцию.
Узел устройства гидроизоляции в мокрых помещениях.
Экспликация полов должна дополняться соответствующей схемой устройства гидроизоляции в мокрых помещениях. Гидроизоляцию необходимо заводить на стену. Также в соответствии с п.4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта ( СНиП 2.03.13-88 «Полы») уровень пола в туалетных и ванных комнатах должен быть на 15 — 20 мм. ниже уровня пола в смежных помещениях либо помещения должны быть разделены порогом.
Конструктивные решения
При затрагивании несущих конструкций (устройство проема, расширение проема, частичный демонтаж и т.д.), а также при устройстве пандусов, лестниц, дебаркадеров, навесов и т.д. проект должен содержать конструктивные решения по данным объектам. Эти чертежи могут оформляться как в отдельный альбом марки «КР», так и вставляться в альбом архитектурных решений, который тогда уже принимает марку “АС”.
Фасады
При затрагивании фасадов здания в проект добавляют фотомонтажи для согласования с архитектурно-планировочным управлением. Также проект перепланировки нежилого помещения в зависимости от самой перепланировки может содержать следующие разделы:
- Технологические решения (ТХ) при перепланировке продовольственного магазина, кафе, столовой и т.д.
- Водопровод и канализация (ВК) при устройстве новых санузлов и мокрых помещений.
- Отопление и Вентиляция (ОВ) при затрагивании систем вентиляции.
Инженерные сети
На плане помещений с расстановкой инженерного оборудования показывается расположение инженерных коммуникаций внутри помещения, а именно: стояки горячего и холодного водоснабжения, канализационные стояки и стояки отопления, вентиляционные шахты и проектируемые трассы инженерным коммуникаций.
- Водоснабжение и канализация
- Отопление и вентиляция
- Электроснабжение
- Слаботочные сети
Существующее расположение коммуникаций отмечается в техническом заключении, а его изменение уже показывается на данном листе проекта. По факту, инспекторы на приёмке практически не проверяют расположение этих коммуникаций, так как они не указываются в БТИ, останавливая внимание лишь на конфигурации перегородок, несущих стен и расположении сантехнических приборов.
Иная документация
Помимо основных разделов проекта (по требованию администрации) подготавливаются дополнительные разделы проекта.
- Устройство отдельного входа в нежилое помещение
- Проект входной группы
- Расчет теплопотерь (теплотехнический расчет) — в случае необходимости проведения демонтажных работ, которые могут изменить тепловой контур здания (например, снос подоконных блоков).
- Акустический расчет
- Проект технологии.
Согласование перепланировки нежилых помещений
Для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Согласование перепланировки и переустройтва нежилых помещений состоит из следующих шагов:
- Выполнение обмерных работ, обследование объекта;
- Изготовление проекта перепланировки;
- Изготовление технического заключения;
- Изготовления технического плана;
- Регистрация изменений в ЕГРН.
Перепланировка помещения внутри нежилого здания
При подготовке к переустройству помещений в нежилом здании собственнику не потребуется согласовывать проект с владельцами соседних квартир, управляющей компанией и Государственной жилищной инспекции. В этом случае предстоит выполнить следующие действия:
- заказать или подготовить проект;
- провести работы в точном соответствии с проектной документацией;
- заказать изменения в техническую документацию на объект;
- обратиться с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в сведения кадастрового учета.
Несмотря на упрощенный порядок согласования проекта, на каждой стадии переустройства необходимо точно соблюдать требования законодательства и административные регламенты по узакониванию выполненных работ. Перепланировка в отдельно стоящих зданиях также должна быть согласована.
Перепланировка части помещений внутри нежилых зданий, таких как: офисный и бизнес центр, торговый центр и др., выполняется с разрешения собственника помещения и его инженерной службы.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме
Под перепланировкой помещения понимают такое изменение объекта, в результате которого появились отличия от существовавшей ранее технической документации на объект.
При выполнении работ по переустройству отдельных помещений, входящих в состав многоквартирного жилого дома, необходимо учитывать права и интересы всех граждан, проживающих здесь. Основанием для производства работ будет являться решение о согласовании проекта, а по итогам их завершения будет оформляться акт.
Для подписания акта создаются приемочные комиссии, которые действуют на основании нормативных актов субъектов РФ. Для соблюдения интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, в состав приемочной комиссии включают представители Государственной жилищной инспекции в лице ее территориальных органов.
- при работах в домах, отнесенных к культурному или историческому наследию, необходимо предварительно получить заключение государственной экспертизы;
- при работах, требующих специальные допуски, требуется заключить договор с организацией, обладающей соответствующим допуском СРО;
- работы с газовым оборудованием могут проводить только специализированные организации;
- проектирование вентиляции производится в строгом соответствии действующим нормам и правилам;
- конструкции перекрытий и пола должны выдерживать проектируемые изменения помещения.
Если проектирование затрагивает общее имущество многоквартирного дома, к примеру — объединение помещения с местами общего пользования (МОП), или присоединение его к помещению, то в состав приемочной комиссии будет включен представитель управляющей организации. В случае, если при перепланировки помещения было затронуто общее имущество жильцов многоквартирного дома помимо всех перечисленных процедур потребуется согласие жильцов на проведение таких работ (даже двухквартирном доме). Разрешить перепланировку с использованием общего имущества жильцов многоквартирного дома можно только по результату установленного голосования.
Перепланировка помещений Росимущества
В Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности государства. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой — по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз. ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Перепланировка помещений в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия Росимущества.
В случае выявления несогласованных перепланировок или переустройств, правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы — согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Технический план
Изменение конфигурации объекта недвижимости проходит в рамках перепланировки – происходит обустройство или демонтаж оконных и дверных проемов, установка или перенос перегородок, объединение и присоединение комнат. После соблюдения всех требований проектной документации и приемки выполненных работ, обновленные сведения должны быть учтены в ЕГРН. Для этого оформляется технический план, который является основанием для проведения кадастрового учета.
Все сведения о недвижимости на территории РФ фиксируются в единой базе данных – ЕГРН. Ключевыми принципами ведения этого реестра являются актуальность и достоверность сведений о характеристиках каждого объекта. Любые изменения в параметрах, в том числе после перепланировки, должны быть своевременно отражены в реестре. С этой целью должен оформляться технический план квартиры, фиксирующий актуальное состояние объекта.
Для составления техплана нужно обратиться к кадастровому инженеру – только этот специалист имеет право фиксировать изменения характеристик недвижимости и дает Вам гарантии подготовки необходимых документов. Кадастровый инженер — специалист, выполняющий работы в области межевания земель, кадастровых работ, связанных с недвижимостью.
Акт скрытых работ при перепланировке
Необходимо знать и помнить, что строительные работы, которые проводятся на основании проекта перепланировки, должны быть закреплены в Акте на скрытые работы.
Акт на скрытые работы необходим владельцу или собственнику для подтверждения того, что все необходимые работы, которые нельзя увидеть (устройство гидроизоляции, шумоизоляция, усиление проема), выполнены в соответствии с утвержденным проектом и согласно требованиям нормативных документов РФ. Акт собственник хранит с пакетом документов, который относится к перепланировке. При этом рекомендуем проводить дополнительно фотофиксацию скрытых работ для решения спорных вопросов в будущем. Оформление проекта перепланировки нежилого помещения не предусматривает оформление акта на скрытые работы, данное действие оформляется отдельным договором на авторский надзор или строительной организацией, проводящие данные виды работ.
Основные вопросы
