План БТИ

План БТИ Перепланировка

Все объекты недвижимости, жилые и нежилые, зарегистрированы в Бюро технической инвентаризации (БТИ). И если вы решите что-то изменить в вашей недвижимости, будь то малогабаритная квартира или офисное здание, за документами для перепланировки вам придется обратится в БТИ.

Жилищной кодекс о перепланировке квартиры

Хозяин квартиры может найти много причин для перепланировки, но путь для воплощения такого пожелания в жизнь только один — согласование перепланировки в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Глава 4 этого федерального закона называется так: «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме».

Жилищной кодекс о перепланировке квартиры

Проектируя здание, архитектор предусматривает все, что необходимо для комфортного и безопасного пребывания в его стенах. Любое здание является объемной системой в прочном каркасе, пронизанном коммуникациями, с необходимыми дверными и оконными проемами. Сведения о каркасе здания и внутренних коммуникациях отражены в Техническом паспорте БТИ. Все действия, вследствие которых изменяется состав информации в Техническом паспорте, называются переустройством или перепланировкой.

Переустройство предполагает полную или частичную замену или перенос инженерных сетей, другого домового оборудования (т. е. санитарно-технического, электрического или любого другого оборудования). Перепланировка подразумевает изменение конфигурации перегородок или даже несущих стен. Результаты всех этих мероприятий должны быть внесены в Техпаспорт (статья 25 Жилищного кодекса). Проверку результатов всех согласованных работ (и выявление самовольных и незаконных действий) выполняет Жилищная инспекция.

Документы для согласования перепланировки

В настоящее время все согласования действий с недвижимостью происходят в недрах МФЦ (Многофункциональный центр), что устранило прежние километровые и многочасовые забеги с документами по различным учреждениям. И все же сбор комплекта документов на перепланировку потребует немало времени.

Документы для согласования перепланировки
Документы для согласования перепланировки

Необходимые для перепланировки документы указаны в статье 26 Жилищного кодекса:

  1. Заявление по утвержденной форме о предполагаемых действиях с объектом недвижимости (переустройстве и/или перепланировке).
  2. Свидетельство о собственности или другие официальные документы о праве собственности на указанный объект недвижимости (оригиналы или заверенные нотариусом копии).
  3. Соответственным образом оформленный проект перепланировки, выполненный уполномоченной организацией (имеющей разрешение на проектную деятельность).
  4. Согласие всех членов семьи нанимателя в письменной форме (включая временно отсутствующих), занимающих указанное помещение на условиях социального найма.

Эти документы готовятся заказчиком работ. Для всех дальнейших действий требуется Технический паспорт, который указан в Жилищном кодексе.

Технический паспорт БТИ

В жилищном кодексе РФ нет ссылки на Бюро технической инвентаризации, хотя эта инстанция создана специально для надзора за состоянием объектов недвижимости («технического контроля и инвентаризации»). И «планом БТИ» в проектно-строительном обиходе называют любой инвентаризационный план объекта недвижимости, будь он составлен специалистами БТИ или выполнен другой организацией (например, Ростехинвентаризация). Но в большинстве случаев это по-прежнему БТИ, и тогда Техпаспорт можно получить по запросу в МФЦ. В противном случае за документами придется обращаться в организацию, которая выполняла обмеры (Жилищная инспекция с недоверием относится к обмерам, выполненным не специалистами БТИ).

Читайте также »   Проект магазина в ТРК Родео Драйв
Технический паспорт БТИ
Технический паспорт БТИ

С одной стороны, Техпаспорт — просто набор справочной информации о фактическом состоянии помещения. По сути же, этот документ является основанием для всех законных действий с объектом недвижимости. Содержание:

  • местонахождение объекта (округ, район и проч.) и этаж;
  • поэтажный план, экспликация помещений;
  • сведения о доме, где находится помещение (год постройки, количество этажей, квартир, материал и конструкция перекрытий).

Все документы от БТИ теперь запрашиваются также через МФЦ. Чтобы заказать Технический паспорт (а значит и поэтажный план с экспликацией) потребуется предъявить:

  • заявление;
  • паспорт;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности — если в паспорте нет отметки о прописке в этой квартире;
  • выписка из ЕГРН — если нет свидетельства о собственности (в БТИ могут сами запросить и получить этот документ).

Подавать заявление на перепланировку должен в установленной форме собственник объекта недвижимости или его доверенное лицо (имея на руках нотариально заверенную доверенность). Если даже собственников несколько, достаточно заявления одного из них (например, одного из членов семьи).

Подача документов в МФЦ

С получения Технического паспорта лучше всего и начать мероприятия по перепланировке квартиры или нежилого помещения. В любом случае, сведения, содержащиеся в нем потребуются проектной организации по следующим причинам:

  1. Необходимым условием для получения разрешения на любые переустройства и перепланировки является проверка безопасности проектных решений на соответствие данных, отраженных в Техническом паспорте. Опытный проектировщик заранее учитывает все будущие сложности с прохождением проекта через инстанции.
  2. После получения поэтажного плана может выясниться, что для выполнения проектного задания потребуются действия с общим имуществом (в многоквартирном доме). В этом случае в число необходимых документов придется включить протокол общего собрания собственников (их согласие на «переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме»).
  3. В случаях, когда проект перепланировки затрагивает несущий каркас здания, то (по крайней мере, в Москве) вам потребуется разрешение автора проекта.
  4. Может оказаться, что объект находится под охраной государства как памятник архитектуры, истории и культуры, и для любых действий внутри него необходимо разрешение соответствующей организации.

Надо учитывать, что инспектор Жилищной инспекции вряд ли примет Технический паспорт с обмерами более чем пятилетней давности. Соответственно и весь комплект документов будет под вопросом.

Действия с поэтажным планом и экспликацией БТИ

В архиве местного БТИ хранятся сведения о всех помещениях этого района. Информация о новостройках фиксируется из согласованной проектной документации и в дальнейшем корректируется в соответствии с действиями владельцев недвижимости.

Поводом для обмера помещения могут быть купля-продажа или строительные мероприятия. Любые изменения, вносимые в поэтажный план квартиры и экспликацию, должны быть подтверждены в соответствующей форме. Незаконные изменения будут замечены и подлежат оформлению в установленные сроки, в противном случае, они станут предметом судебного разбирательства.

Помещения с указанием площадей
Помещения с указанием площадей

Для выполнения проекта перепланировки необходимо получить поэтажный план и экспликацию (перечень пронумерованных помещений с указанием площадей). Заказать эти документы можно там же в МФЦ в составе Технического паспорта.

Читайте также »   Проект магазина в ТЦ Смайл

Анализируя экспликацию можно подобрать разрешенные варианты перепланировок:

  • объединить комнаты;
  • расширить комнату за счет коридора;
  • расширить коридор за счет комнаты;
  • объединить кухню и комнату;
  • расширить санузел за счет коридора или кладовки;
  • устройство проемов в некапитальных стенах;
  • соединение ванной и туалета.

На основании поэтажного плана квартиры и экспликации можно даже принять решения о возможности выполнения работ повышенной ответственности:

  • монтаж камина (иногда возможно для квартир на последнем этаже);
  • монтаж сауны;
  • устройство проемов в капитальных (несущих) стенах;
  • устройство технологических проемов в капитальных стенах.

Получить план нежилого объекта недвижимости, так же как квартиры, можно в МФЦ, написав заявление по установленной форме.

Подбор вариантов перепланировки
Подбор вариантов перепланировки

Чтобы застраховаться от неприятных неожиданностей, лучше заказать документы от БТИ без выхода специалиста на объект. Получив на руки Технический паспорт с поэтажным планом и экспликацией помещений, сразу проверьте соответствие зафиксированных данных с реальными.

Если обнаружится расхождение, обсудите эту ситуацию со специалистами (лучше всего — с нанятой вами проектной организацией). Проще учесть выявленные отличия в новом проекте, чем объясняться с обмерщиками, выясняя, как они появились. Такая ситуация может возникнуть даже в новостройке. Бывают погрешности и в работе самих специалистов БТИ. Неправильно обозначенная перегородка или проем, зафиксированные в документах, становятся реальностью, которую будет трудно оспорить.

Запрещенные мероприятия, которые определяются на основании плана БТИ

  • отгораживание комнат площадью менее 8 кв. м и шириной менее 2, 25 м;
  • отгораживание комнат ( в т. ч. кухонь) без окон и центрального отопления;
  • перенос перегородок таким образом, что жилое помещение окажется под санузлом квартиры этажом выше;
  • расширение или перенос кухни или санузла таким образом, что эти помещения могут оказаться над жилыми помещениями или санузлом квартиры этажом ниже;
  • расширение кухни за счет площади санузла (исключая последние этажи);
  • включение в состав квартиры части общего межквартирного коридора.

Проект перепланировки

Для действий со стенами и перегородками на любом объекте недвижимости нужен проект. Базовыми документами для проектирования являются Технический паспорт, а также Техническое заключение о состоянии строительных конструкций.

Второй документ не имеет прямого отношения к БТИ, но очень важен для проектирования. Готовится до начала разработки проекта и необходим для получения разрешения на выполнение работ, поскольку на основании этого заключения решается сама возможность перепланировки. Вмешательство в конструкцию здания (прорезка проемов, демонтаж) без учета его особенностей может повлечь ухудшение несущей способности стен и даже обрушение.

Важно
В то же время, при выполнении экспертных работ может быть выяснено, что ранее были выполнены какие-либо незаконные работы, т. е. без получения разрешения на перепланировку в соответствующем учреждении (жилинспекции). Тогда определяется допустимость и безопасность уже выполненных работ.

Дает Техническое заключение о состоянии строительных конструкция уполномоченная организация (как правило — строительная лаборатория с допусками СРО для данных работ). К выбору такой организации надо отнестись ответственно, учитывая негативные последствия, которые может повлечь некомпетентное заключение и выполненный на его основании проект перепланировки.

Читайте также »   Разделение комнаты на две комнаты

Техпаспорт БТИ и Техническое заключение — главные документы, на основании которых согласовывается проект и оценивается безопасность выполненных работ.

Техпаспорт БТИ и Техническое заключение

Получив необходимую исходную информацию, проектная организация делает проект перепланировки, который оформляется в виде альбома. Состав альбома:

  • ссылки на нормативные документы;
  • перечень запланированных работ;
  • план помещений на момент проектирования
  • план помещений после перепланировки;
  • рекомендации (материалы, технологии).

Адресат проекта: Жилищная инспекция.

Изменение плана БТИ

После выполнения комплекса согласованных работ необходимо узаконить их результаты. Все изменения фиксируются на новом чертеже (на основании утвержденного проекта или обмеров специалистами БТИ). Это важное мероприятие, т. к. невозможно совершить какие-либо действия с объектом недвижимости (купля-продажа, залог, передача по наследству), если существующие стены и перегородки не совпадают с документами БТИ.

Внести изменения в инвентаризационные планы возможно только после получения согласований. Выявленные инспектором Жилищной инспекции несогласованные изменения могут быть отмечены на плане красными линиями или описаны в примечании и в дальнейшем потребуют обоснований и окончательного согласования.

Изменения в план БТИ
Внесение изменений в план БТИ
Действия, результатами которых оказываются изменения в поэтажном плане или в экспликации, весьма разнообразны и требуют обращения в инстанции различного профиля. В Санкт-Петербурге обоснованием для Жилищной инспекции являются документы, исходящие от следующих государственных и негосударственных организаций:
  1. Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА). Туда обращаются в случае необходимости каких-либо действий с внешними сторонами здания (фасад, кровля): заменена остекления, монтаж кондиционеров, вентиляционного оборудования, антенн.
  2. Комитет по государственному использованию и охране памятников (КГИОП). Без него не обойтись, если здание, в котором находится реконструируемое помещение, является объектом культурного наследия и охраняется государством.
  3. Балансодержатель здания (тсж или управляющая компания, Жилкомсервис). В «неисторических» зданиях соответствие выполняемых работ проекту будут проверять сотрудники уполномоченной обслуживающей организации.
  4. Госстройнадзор (ГАСН) потребуется в случае устройства проема в несущей стене.
  5. Какая-либо экспертная организация также может дать заключение при устройстве проема в несущей стене (проектного решения без дополнительной экспертизы в этом случае недостаточно).
  6. Газораспределительная организация ООО «ПетербургГаз» поможет при согласовании переноса газовой плиты.
  7. ПАО «Ленэнерго» обладают монопольными правами при изменениях с системе электроснабжения и электрораспределения.
  8. ГУП «Водоканал» такой же монополист, но в области водоснабжения и водоотведения.
  9. Районный ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» (СЭС).
  10. Государственный пожарный надзор (ОНД МЧС) — только там можно получить разрешение на проведение работ, связанных с газосваркой.
  11. ГУ Жилищное агентство (ГУЖА).

Обращение в большинство этих инстанций необходимо при проведении специальных работ или при перепланировке нежилых помещений (и чаще касается юридических лиц), но зато в этих случаях их виза обязательна для согласования проекта и чтобы узаконить выполненные мероприятия.

Любые вопросы по проектированию, можете задать нашему эксперту: Володин Александр

+7 (906) 225-54-00

Spb-plan@mail.ru

https://vk.com

 

Оцените статью
Spb-plan.ru
Добавить комментарий

  1. Вера Андреевна

    А возможно заказать план бти квартиры онлайн ?

    Ответить
    1. Александр

      Можно. На сайте росреестра

      Ответить
  2. Ильнур

    Добрый день, есть ли такая услуга : заказать архивный план бти ? На момент постройки дома

    Ответить
    1. Александр

      Можно заказать архивный план. Обратитесь к кадастровому инженеру

      Ответить
  3. Артур Мащенко

    Купили квартиру. Получили не верный тех. план. Как исправить ошибку в плане бти ?

    Ответить
    1. Александр

      Обратитесь к кадастровому инженеру. специалисты приедут, зафиксируют несоответствия и внесут изменения в документ

      Ответить
Adblock
detector