До заказа технического плана нужно определить, какое изменение вносят в ЕГРН и какой документ подтверждает законность выполненных работ. Для нового здания это обычно разрешение на ввод, если оно требовалось; после согласованной перепланировки помещения в МКД — решение о согласовании и акт приёмочной комиссии. При разделе или объединении состав зависит от способа образования помещений и прав на исходный объект. Мы проверяем выписку ЕГРН и имеющиеся документы, объясняем, чего не хватает, кто направит пакет и какую запись затем проверить в ЕГРН. Организуем работу кадастрового инженера и сопровождаем оформление в пределах, закреплённых в договоре.
Что должно измениться в ЕГРН
У собственника обычно одна из четырёх задач: поставить на учёт новое здание, образовать помещение, разделить или объединить существующие помещения либо внести новые характеристики уже учтённого объекта. От задачи зависит, какие документы приложить, что должен описать кадастровый инженер, кто направит пакет и какая запись появится в ЕГРН.
| Ситуация | Что оформляют и проверяют |
|---|---|
| Новое или реконструированное здание | Здание ставят на учёт или вносят новые характеристики. До технического плана проверяют разрешение на ввод, если оно требовалось, сведения о земельном участке и параметры здания. |
| Новое помещение внутри здания | В ЕГРН появляется отдельный объект со своим кадастровым номером. Проверяют, стоит ли здание на учёте, где проходят границы помещения и есть ли к нему доступ. |
| Раздел или объединение помещений | Учитывают все новые помещения и закрывают исходные записи. Проверяют проект, права на исходные помещения, границы новых объектов и полномочия заявителя. |
| Изменились площадь или планировка | Новые характеристики вносят в существующую запись. Проверяют, каким документом завершены работы и не считаются ли они реконструкцией. |
Кадастровый учёт и регистрация права решают разные задачи. Учёт описывает объект: его вид, местоположение, площадь, этаж и другие характеристики. Регистрация права показывает, кому этот объект принадлежит. При создании или образовании недвижимости закон может требовать провести оба действия одновременно. Поэтому выбрать только учёт ради меньшей пошлины нельзя, если для выбранного способа создания или образования объекта закон требует одновременно зарегистрировать право по статье 14 закона № 218-ФЗ.
Чем отличается оформление здания и помещения
Отдельно стоящее здание существует как самостоятельный объект. Помещение находится внутри здания и связано со сведениями о самом здании, исходных помещениях и правах их собственников. При создании здания закон допускает одновременно поставить на учёт расположенные в нём помещения, если технический план здания содержит необходимые сведения. Если здание уже учтено, помещение можно оформлять отдельным кадастровым действием. В обоих случаях до обмеров проверяют запись о здании в ЕГРН, границы помещения и доступ к нему на плане этажа. Поэтому одинакового пакета для здания и помещения нет: различаются исходные документы, содержание технического плана и тот, кто направляет пакет.
Новое или реконструированное отдельно стоящее здание
До кадастровых работ по зданию мы проверяем, требовалось ли разрешение на строительство и чем подтверждён ввод. Если разрешение на ввод выдано, в общем случае выдавший его орган должен направить заявление и документы в Росреестр в электронном виде не позднее пяти рабочих дней. За эти пять дней орган передаёт пакет; срок кадастрового учёта отсчитывается отдельно. Мы можем проверить, состоялась ли отправка, и сопровождать дальнейшие действия, если это включено в договор. Предшествующий этап подробно разобран на странице про разрешение на ввод объекта.
Если разрешение на ввод не требовалось, кадастровый инженер проверяет, допускается ли для этого вида объекта декларация об объекте недвижимости. Декларацию нельзя использовать автоматически для любого здания. Если реконструкция затронула уже учтённые помещения, до подачи определяют все изменяемые, образуемые и прекращаемые объекты. Технический план и заявление должны охватывать эти связанные изменения: оформить только новые параметры здания и оставить противоречащие им записи о помещениях нельзя. Такой порядок следует из статьи 40 закона № 218-ФЗ.
Помещение в учтённом здании, раздел или объединение
При разделе или объединении технический план должен описывать каждый образованный объект. По статье 41 закона № 218-ФЗ, когда образуются два и более объекта, их учёт и регистрация прав выполняются одновременно. До подготовки технического плана проверяют, учтено ли исходное здание, где проходят границы каждого помещения, есть ли у него доступ и кто владеет исходным объектом. Если при создании здания помещения сразу включены в технический план здания, их можно поставить на учёт вместе со зданием; в уже учтённом здании помещение оформляют отдельным действием. Проектную часть этого порядка мы подробно объясняем на странице про разделение нежилого помещения.
Изменились характеристики существующего объекта
Если после законно выполненных работ изменилась планировка или площадь, технический план фиксирует итоговые характеристики существующего объекта. Перед обмерами сверяют выписку ЕГРН, проект, фактическое состояние и документ о завершении работ. Сам технический план не заменяет согласование перепланировки, разрешение на реконструкцию или приёмочный акт.
Что делает кадастровый инженер
Технический план создают по результатам кадастровых работ. Оцифрованный план ПИБ или БТИ его не заменяет. Документ готовит кадастровый инженер: физическое лицо, состоящее в саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Инженер формирует электронный файл и подписывает его усиленной квалифицированной электронной подписью, поэтому отвечает за сведения, включённые в технический план.
Инженер изучает выписку ЕГРН, проект, акт, разрешение на ввод и другие документы, относящиеся к выбранной ситуации, выполняет необходимые обмеры, проверяет адрес, площадь, этаж, контур и идентификаторы исходного объекта. В текстовой и графической частях плана он указывает сведения об объекте, необходимые для выбранного кадастрового действия. К плану прикладывают документы, необходимые для этого действия. Назначение и состав технического плана определены статьёй 24 закона № 218-ФЗ.
Мы организуем подготовку технического плана, передаём инженеру исходные материалы и сопоставляем результат с проектом и тем изменением, которое нужно внести в ЕГРН. Проект, акт или разрешение на ввод и технический план должны одинаково описывать исходный объект и все объекты, которые образуются или изменяются. За содержание и подпись технического плана отвечает кадастровый инженер.
Какие документы подготовить
Для первичной проверки пришлите документы, которые уже есть у собственника. Заранее заказывать технический план не нужно: сначала мы проверим исходные сведения и скажем, каких документов не хватает именно для вашей ситуации.
Выберите список по тому, как появляется или меняется объект: помещение в новом здании проверяем вместе с документами на здание; первое самостоятельное помещение в уже учтённом здании, раздел или объединение — по второму списку; изменения при реконструкции — по третьему.
Новое здание
- актуальная выписка ЕГРН о земельном участке;
- разрешение на ввод, если для здания оно требовалось;
- проект здания и имеющиеся исполнительные документы, в которых зафиксировано, что построено фактически, — если эти документы требовались для строительства.
Если разрешение на ввод не требовалось, кадастровый инженер проверит, можно ли подготовить технический план по декларации об объекте недвижимости. Декларация подходит не для каждого здания.
Образование, раздел или объединение помещений
- актуальная выписка ЕГРН о здании и, если помещения уже учтены, выписки обо всех исходных помещениях;
- проект образования, раздела, объединения или перепланировки — если он разрабатывался для выбранного способа образования помещений;
- планы помещений до и после работ;
- для согласованной перепланировки помещения в МКД — решение о согласовании и акт приёмочной комиссии.
Реконструкция или изменение уже учтённого объекта
- актуальная выписка ЕГРН о здании или помещении; при реконструкции здания — также выписки на помещения, которые изменяются, образуются или прекращают существование;
- исходный и итоговый планы;
- проект, по которому выполнены работы, — если для этих работ требовалась проектная документация;
- акт приёмочной комиссии — после согласованной перепланировки помещения в МКД, либо разрешение на ввод — после реконструкции.
Если от имени собственника обращается представитель, понадобится доверенность. После проверки документов кадастровый инженер выполняет обмеры и готовит технический план в XML-формате. Скан или PDF бумажного плана ПИБ или БТИ не является таким техническим планом.
Кто подаёт документы и как проверить результат
Сначала установите, кто должен направить документы. После выдачи разрешения на ввод пакет в предусмотренных законом случаях передаёт выдавший его орган. Для помещения в многоквартирном доме после согласованной перепланировки согласующий орган направляет заявление, акт приёмочной комиссии, технический план и остальные необходимые сведения не позднее пяти рабочих дней со дня подписания акта. Этот межведомственный порядок не применяется к помещению в отдельно стоящем нежилом здании и к самовольным работам без акта. Когда закон не возлагает передачу пакета на орган, обращается правообладатель или его представитель. Кадастровый инженер вправе подать подготовленные им документы без доверенности только в прямо установленных законом случаях.
С 1 марта 2025 года юридические лица в общем случае обращаются в Росреестр электронно; применимость узких исключений мы проверяем для конкретной ситуации. Физическое лицо может воспользоваться электронным сервисом, МФЦ или другим разрешённым для выбранного действия каналом. Способ подачи не меняет сути проверки: заявление, полномочия, акт, разрешение или другой обязательный документ и технический план должны описывать одно и то же изменение объекта.
Сколько занимает учёт и что не входит в срок Росреестра
Если заявление подают непосредственно в Росреестр, кадастровый учёт занимает 5 рабочих дней с даты приёма документов. При подаче через МФЦ срок составляет 7 рабочих дней. Когда одновременно с учётом регистрируют право, Росреестр рассматривает документы 10 рабочих дней, а при подаче через МФЦ — 12 рабочих дней.
До подачи могут потребоваться проект, согласование, приёмочный акт или разрешение на ввод, обмеры и технический план. Продолжительность этих работ рассчитывают отдельно. Если Росреестр приостановит учёт, время на исправление документов также добавится к общему сроку.
| Этап | Когда начинается и сколько занимает |
|---|---|
| Подготовка до подачи | Начинается с проверки ЕГРН. Срок зависит от того, нужны ли проект, согласование, акт, ввод и обмеры. |
| После ввода здания | Орган направляет документы в течение пяти рабочих дней со дня решения о выдаче разрешения на ввод по статье 19 закона № 218-ФЗ. После приёма пакета начинается срок Росреестра. |
| После перепланировки в МКД | Согласующий орган направляет пакет в течение пяти рабочих дней со дня подписания акта приёмочной комиссии. После приёма документов начинается срок Росреестра. |
| Только кадастровый учёт | Со дня приёма документов: 5 рабочих дней при подаче в Росреестр, 7 дней через МФЦ. |
| Учёт с регистрацией права | Со дня приёма документов: 10 рабочих дней при подаче в Росреестр, 12 дней через МФЦ. |
| Приостановление | Срок увеличивается на время, которое потребуется для устранения причины из уведомления Росреестра. |
Госпошлина и другие расходы
Размер госпошлины зависит от кадастрового действия и статуса плательщика. Работа кадастрового инженера, предшествующий проект и сопровождение оплачиваются отдельно. Поэтому одна сумма пошлины не показывает полную стоимость оформления.
| Расход | Сумма и когда она применяется |
|---|---|
| Отдельный кадастровый учёт | 2 000 ₽ для физического лица; 22 000 ₽ для организации. Эта пошлина применяется, если закон не требует одновременно регистрировать право. |
| Изменение сведений об объекте | 1 000 ₽ для физического лица; 2 000 ₽ для организации. Пошлину платят, когда меняют сведения уже учтённого объекта без образования нового. |
| Учёт с регистрацией права | 6 000 ₽ для физического лица; 66 000 ₽ для организации. Пошлину платят, когда учёт и регистрацию права проводят одновременно. |
| Обмеры и технический план | Кадастровый инженер рассчитывает стоимость по количеству помещений, объёму обмеров и составу исходных документов. В договоре нужно закрепить выезд, обмеры, подготовку технического плана, подачу и исправление замечаний, если это входит в работу. |
| Проект и согласование | Стоимость рассчитывают по составу проекта, обследования и согласований, которые нужны для вашего объекта. |
| Сопровождение | В договоре указываем, кто подаёт документы, кто отвечает на замечания и как проверяется итоговая запись в ЕГРН. Состав работ и цену фиксируем после проверки документов. |
Суммы госпошлин приведены по редакции НК РФ, действующей 4 октября 2026 года. Перед оплатой нужно ещё раз сверить вид действия, плательщика и актуальную редакцию статьи 333.33 НК РФ: действующие суммы основаны на законе № 176-ФЗ с последующими изменениями, включая закон № 275-ФЗ.
Из-за чего Росреестр приостанавливает учёт
Причина приостановления указана в уведомлении регистратора. Это может быть ненадлежащий заявитель, недостаточные полномочия представителя, расхождение между актом, разрешением или другим обязательным документом и техническим планом либо ошибка в электронном пакете. Простая повторная подача тех же файлов проблему не устранит.
Перед подачей стоит сверить:
- актуальны ли исходные сведения ЕГРН и правильно ли выбран исходный объект;
- имеет ли заявитель право обращаться и приложен ли документ о полномочиях представителя;
- подтверждает ли приложенный акт, разрешение или иной обязательный документ именно то создание, образование или изменение, которое указано в заявлении;
- совпадают ли проект, акт или разрешение, результаты обмеров и технический план;
- включены ли в пакет все образованные объекты и правильно ли описана судьба исходной записи;
- соответствуют ли электронный формат и подпись действующим требованиям;
- верно ли выбрана и уплачена госпошлина, если она требуется.
После приостановления выпишите из уведомления точную причину, срок приостановления и способ передачи дополнений. По общему правилу учёт приостанавливают до устранения причины, но не более чем на три месяца; для отдельных причин закон устанавливает другие сроки. Если причину не устранить в установленный срок, регистратор откажет в кадастровом учёте или регистрации — этот порядок установлен статьями 26 и 27 закона № 218-ФЗ. Замечание к проекту передают проектировщику, к техническому плану — кадастровому инженеру; заявление и полномочия исправляет правообладатель или его представитель. Если это предусмотрено договором, мы координируем участников и отслеживаем повторное рассмотрение.
Как мы сопровождаем кадастровый учёт
Начинаем с выписки ЕГРН и документов, которые уже есть у собственника: проекта, решения, акта, разрешения на ввод или материалов об образовании помещений. Если документов достаточно, организуем подготовку технического плана. Если нет, сначала указываем конкретный шаг: согласовать перепланировку, получить приёмочный акт или разрешение на ввод. После получения недостающего документа передаём исходные данные кадастровому инженеру, сверяем подготовленный план с проектом и согласовываем способ подачи.
В объёме, закреплённом договором, контролируем движение документов, вместе с ответственным участником разбираем замечания регистратора и проверяем итоговую выписку ЕГРН. Для первичной проверки достаточно прислать актуальную выписку, имеющийся план или проект, документ о завершении работ или разрешение на ввод и описать требуемый результат.
Вопросы и ответы
Чем кадастровый учёт отличается от регистрации права?
Кадастровый учёт вносит в ЕГРН сведения о самом объекте, а регистрация права — запись о правообладателе и его праве. При создании или образовании объекта закон может требовать провести оба действия одновременно.
Кто готовит технический план?
Технический план готовит и подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью кадастровый инженер — физическое лицо, состоящее в СРО. Мы организуем его работу, передаём исходные документы и сверяем результат с проектом; за содержание и подпись плана отвечает инженер.
Можно ли оформить выполненные изменения одним техническим планом?
Если для работ требовались согласование, приёмочный акт или разрешение на ввод, технический план их не заменяет. Когда такие документы законом не требуются, кадастровый инженер проверяет, можно ли подготовить технический план по декларации об объекте недвижимости.
Сколько длится кадастровый учёт?
Только кадастровый учёт занимает 5 рабочих дней при приёме документов органом регистрации прав и 7 — через МФЦ. Учёт одновременно с регистрацией права занимает 10 и 12 рабочих дней соответственно. Эти сроки не включают подготовку исходных документов, обмеры, технический план и время приостановления.
Что проверить в выписке ЕГРН после завершения?
Проверьте вид объекта, кадастровый номер, адрес или местоположение, площадь, этаж и другие характеристики, которые должны были измениться. Если одновременно регистрировалось право, проверьте и запись о правообладателе.
Что делать, если Росреестр приостановил учёт?
Выпишите из уведомления точную причину, срок приостановления и способ передачи дополнений. Определите, к чему относится замечание: заявлению, полномочиям, акту или разрешению, техническому плану либо оплате. Исправьте названный документ вместе с ответственным специалистом и передайте его до окончания указанного срока. Если причину не устранить, регистратор откажет в учёте или регистрации.
