Помогаем оформить кладовые для жильцов в многоквартирном доме в Санкт-Петербурге: в подвале, цокольном или первом нежилом этаже. Проверяем, можно ли по нормам разместить кладовые в выбранной части дома, готовим вопросы и решение общего собрания собственников, проводим обследование, разрабатываем проект с пожарными требованиями и сопровождаем согласование. Если кладовые оформляют как отдельные нежилые помещения, организуем технический план и регистрацию в ЕГРН. Для готовых кладовых-помещений делаем перепланировку: разделяем одну кладовую на несколько, объединяем соседние в одну и узакониваем уже выполненные изменения.
Собственники кладовых, ТСЖ и управляющие компании, застройщики и покупатели кладовых в новостройках
Проверку статуса подвала, проект, порядок голосования и комплект для согласования или регистрации
обследование от 25 000 ₽, проект от 45 000 ₽
11 лет на рынке, 172 проекта, свидетельство СРО
Цены и сроки Связаться со специалистом
Коротко: подвал с инженерными сетями — общее имущество собственников. Разрешить пользоваться его частью под кладовые может общее собрание большинством не менее двух третей голосов всех собственников. Чтобы выделить кладовые в отдельные помещения со своим собственником, нужно согласие всех собственников и реконструкция. Кладовые нельзя устраивать в лестничных клетках и лифтовых холлах, а хранить в них горючие жидкости и газовые баллоны запрещено.
Если вам нужна кладовка внутри квартиры — снос, перенос или гардеробная, — это другая процедура, о ней статья согласование кладовки в квартире.
Содержание
- Чья это кладовая: общее имущество или отдельное помещение
- Где можно и где нельзя устраивать кладовые
- Решение общего собрания
- Стоимость и сроки
- Как оформить кладовые в подвале
- Кладовые в новостройке
- Разделение, объединение и узаконивание готовых кладовых
- Если кладовые уже построили самовольно
- Вопросы и ответы
Чья это кладовая: общее имущество или отдельное помещение
От статуса помещения зависит весь порядок оформления. По подпункту «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в общее имущество входят помещения, которые обслуживают более одного помещения в доме, в том числе технические подвалы с инженерными коммуникациями. Помещение, которое с самого начала сформировано для самостоятельного использования и учтено в ЕГРН как отдельное, общим имуществом не является.
| Ситуация | Статус | Что нужно для кладовых |
|---|---|---|
| Подвал с трубами, узлами учёта, электрощитами | общее имущество (п. 2 Правил № 491) | решение общего собрания о пользовании частью подвала, доступ к сетям сохраняется |
| Кладовые как часть общего имущества с закреплением за жильцами | общее имущество, передано в пользование | решение общего собрания не менее 2/3 голосов (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) |
| Кладовые как отдельные помещения со своим собственником | самостоятельные нежилые помещения | согласие всех собственников и реконструкция (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), затем технический план и регистрация |
| Кладовые, построенные застройщиком по проекту | отдельные нежилые помещения в ЕГРН | покупка по договору, регистрация права |
| Присоединение части общего коридора или подвала к своей квартире или помещению | перепланировка с присоединением общего имущества | согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ) и согласование перепланировки |
Статус подвала проверяем по выписке ЕГРН, техническому паспорту дома и поэтажному плану.
Где можно и где нельзя устраивать кладовые
Требования к внеквартирным хозяйственным кладовым жильцов установлены в СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», запреты по эксплуатации — в Правилах противопожарного режима (постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479).
| Требование | Что установлено | Источник |
|---|---|---|
| Где размещать | на первом нежилом, цокольном и подвальном этажах | п. 5.15 СП 54.13330.2022 |
| Что нельзя хранить | взрывоопасные вещества, легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, масла, баллоны с горючими газами и под давлением, автомобильные шины, пиротехнику | п. 5.15 СП 54.13330.2022 |
| Большие блоки | при общей площади кладовых более 250 м² их выделяют в блоки, отделённые противопожарными преградами | п. 5.16 и 6.2.1.9 СП 54.13330.2022 |
| Доступ | планировка и инженерные средства должны исключать доступ посторонних и давать визуальный контроль входов | п. 5.18 СП 54.13330.2022 |
| Лифтовые холлы | кладовые размещать и эксплуатировать запрещено | подп. «в» п. 16 Правил № 1479 |
| Лестничные клетки | кладовые и подсобные помещения устраивать запрещено, хранить вещи под маршами тоже | подп. «к» п. 16 Правил № 1479 |
| Подвалы и цокольные этажи | запрещено хранить легковоспламеняющиеся и горючие жидкости | подп. «б» п. 16 Правил № 1479 |
| Пути эвакуации | нельзя загромождать мебелью и предметами, снимать двери эвакуационных выходов | подп. «д» п. 16 и подп. «б» п. 27 Правил № 1479 |
Отдельно проверяем инженерные сети: к трубам, задвижкам, узлам учёта и электрощитам должен оставаться свободный доступ. Поэтому кладовые планируем так, чтобы сети оставались в общем проходе.
Решение общего собрания собственников
Какое большинство нужно, зависит от того, что именно решают собственники.
| Вопрос на собрании | Сколько голосов нужно | Норма |
|---|---|---|
| Передать часть подвала в пользование под кладовые, установить порядок и плату | не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников | ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ |
| Уменьшить общее имущество: выделить кладовые в отдельные помещения | согласие всех собственников, путём реконструкции | ч. 3 ст. 36 ЖК РФ |
| Присоединить часть подвала или коридора к своему помещению | согласие всех собственников | ч. 2 ст. 40 ЖК РФ |
В повестке сразу указывают границы зоны под кладовые по плану, количество кладовых, порядок распределения между жильцами, плату за пользование, если она есть, и кто организует работы. Схема из проекта, приложенная к протоколу, снимает большинство споров.
Стоимость и сроки
Цена зависит от площади подвала, количества кладовых, состояния конструкций и выбранного варианта оформления. Обследование и сопровождение согласования считаем по нашему прайсу, проект блока кладовых — по объёму. Точную сумму называем после просмотра плана подвала.
| Работа | Что входит | Стоимость и срок |
|---|---|---|
| Консультация по плану подвала | проверяем статус помещения, сети и подходящий вариант оформления | бесплатно 1–3 рабочих дня |
| Обследование подвала | состояние перекрытий и стен, влажность, вентиляция, расположение сетей | от 25 000 ₽ 5–10 рабочих дней |
| Проект блока кладовых | план размещения, перегородки и двери, сохранение доступа к сетям, вентиляция, пожарные требования, схема для собрания | от 45 000 ₽ 10–15 рабочих дней |
| Подготовка к общему собранию | формулировки вопросов, схема к протоколу, проверка нужного кворума | от 15 000 ₽ 3–5 рабочих дней |
| Проект перепланировки готовой кладовой | разделение, объединение или перенос перегородок кладовой — нежилого помещения, проект на выполненные работы для узаконивания | от 50 000 ₽ 5–15 рабочих дней |
| Сопровождение согласования | подготовка комплекта и ответы на замечания | от 25 000 ₽ по срокам органа |
| Технический план и регистрация | если кладовые оформляют как отдельные помещения | по расчёту кадастрового инженера от 10 рабочих дней до подачи |
Стоимость проекта и подготовки к собранию — наши ориентиры, их уточняем после просмотра плана. Выезд специалиста на объект обсуждаем индивидуально.
Как оформить кладовые в подвале
- Проверка статуса. Смотрим выписку ЕГРН, технический паспорт и план подвала, определяем, общее ли это имущество и где проходят сети.
- Обследование. Оцениваем перекрытия, стены, влажность и вентиляцию. Подробнее — на странице техническое обследование здания.
- Проект. Размещаем кладовые с учётом п. 5.15–5.18 СП 54.13330.2022, сохраняем доступ к сетям и проходы, готовим схему для собрания.
- Общее собрание. Собственники принимают решение нужным большинством голосов, протокол передают в управляющую компанию или ТСЖ.
- Согласование. Если меняется планировка помещения или образуются новые помещения, проходим согласование по проекту.
- Работы и приёмка. Перегородки и двери монтируют по проекту, после работ проверяем соответствие.
- Регистрация. Если кладовые выделены в отдельные помещения, кадастровый инженер готовит технический план, права регистрируют в ЕГРН.
Кладовые в новостройке: что проверить при покупке
- кладовая учтена как отдельное нежилое помещение со своим кадастровым номером, а не как часть подвала;
- площадь и расположение в договоре совпадают с планом этажа;
- дверь кладовой не выходит в лестничную клетку или лифтовый холл;
- на кладовую оформляется право собственности, за неё начисляется налог на имущество по кадастровой стоимости;
- в доме есть правила доступа в зону кладовых.
Разделение, объединение и узаконивание готовых кладовых
Если кладовая уже оформлена как отдельное нежилое помещение со своим кадастровым номером, изменение её стен и границ — это перепланировка помещения в многоквартирном доме. По части 2 статьи 25 ЖК РФ к ней относятся изменение границ и площади помещения и образование новых помещений. Такие работы согласуют до начала по проекту (часть 1 статьи 26 ЖК РФ), в Санкт-Петербурге — через межведомственную комиссию администрации района.
| Что нужно сделать | Как оформляют | Что важно учесть |
|---|---|---|
| Разделить одну кладовую на несколько | проект перепланировки, согласование, приёмка, технический план и кадастровый учёт новых помещений | у каждой новой кладовой должен быть свой вход из общего прохода; подробнее о процедуре — на странице о разделении нежилого помещения |
| Объединить несколько кладовых в одну | проект перепланировки, согласование, приёмка, технический план объединённого помещения | объединяемые кладовые должны принадлежать одному собственнику, перегородку между ними проверяем на несущую способность |
| Перенести перегородку между соседними кладовыми | проект перепланировки и согласование, затем изменения в ЕГРН по обоим помещениям | нужно согласие собственников обеих кладовых |
| Расширить кладовую за счёт общего коридора или подвала | перепланировка с присоединением общего имущества | нужно согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ) |
| Узаконить уже сделанные изменения | обмеры, проект на фактическое состояние, согласование и приёмка, при отказе — судебный порядок | проходы и доступ к сетям должны сохраняться; подробнее — на странице об узаконивании перепланировки нежилого помещения |
После приёмки кадастровый инженер готовит технический план, и в ЕГРН появляются новые или изменённые кладовые. Пока сведения в ЕГРН не совпадают с фактическими стенами, кладовую сложно продать или заложить.
Если кладовые уже построили самовольно
Перегородки и двери в подвале без решения собрания и проекта — частая ситуация в старом фонде. Такие кладовые занимают общее имущество без законных оснований, и управляющая компания, жилищная инспекция или собственники могут потребовать их разобрать. Если кладовые не перекрывают сети и проходы и соответствуют пожарным требованиям, порядок можно восстановить: обследуем подвал, готовим проект на фактическое состояние и выносим вопрос на общее собрание.
Исходные данные для оценки
- адрес дома и год постройки;
- план подвала или технический паспорт дома;
- выписка ЕГРН на подвальные помещения, если есть;
- фото подвала и существующих кладовых;
- кто заказчик: собственник, ТСЖ, управляющая компания или застройщик.
Нужно оформить кладовые в доме?
Проверим статус подвала, подготовим проект и решение для общего собрания, сопроводим согласование. Для оценки пришлите адрес дома и план подвала. Консультация бесплатная, стоимость выезда на объект обсуждаем индивидуально.
Вопросы и ответы
Можно ли сделать кладовку в подвале многоквартирного дома?
Можно, если подвал позволяет по нормам, к сетям сохраняется доступ и есть решение общего собрания собственников. Кладовые жильцов допускается размещать в подвальном, цокольном и первом нежилом этажах (п. 5.15 СП 54.13330.2022).
Сколько голосов нужно, чтобы разрешить кладовые в подвале?
Чтобы передать часть общего имущества в пользование, нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Чтобы выделить кладовые в отдельные помещения, нужно согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Можно ли поставить кладовку на лестничной площадке или в лифтовом холле?
Нет. Правила противопожарного режима запрещают кладовые в лифтовых холлах и лестничных клетках (подп. «в» и «к» п. 16 Правил № 1479).
Что нельзя хранить в кладовой в подвале?
Взрывоопасные вещества, легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, масла, баллоны с газом и под давлением, автомобильные шины и пиротехнику (п. 5.15 СП 54.13330.2022).
Можно ли приватизировать кладовку в подвале?
Отдельно оформить в собственность часть общего подвала можно только с согласия всех собственников путём реконструкции, затем технический план и регистрация в ЕГРН.
Нужен ли проект для кладовых в подвале?
Да. Проект показывает, где пройдут перегородки, как сохраняется доступ к сетям и проходы, и выполнены ли пожарные требования. Без него трудно провести собрание и согласование.
Сколько стоит оформить кладовые в подвале?
Обследование подвала от 25 000 ₽, проект блока кладовых от 45 000 ₽. Технический план и регистрацию считают отдельно, если кладовые выделяют в самостоятельные помещения.
Можно ли разделить кладовую на две?
Да, если кладовая оформлена как отдельное нежилое помещение и у каждой новой кладовой будет свой вход из общего прохода. Это перепланировка с образованием новых помещений: проект, согласование, приёмка, затем технический план и кадастровый учёт.
Можно ли объединить две кладовые в одну?
Да, если обе кладовые принадлежат одному собственнику, а перегородка между ними не несущая. После согласования и приёмки в ЕГРН регистрируют одно объединённое помещение.
Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку кладовой?
Обычно да, если сохранены проходы и доступ к сетям. Готовим проект на фактическое состояние, проходим согласование и приёмку, при отказе остаётся судебный порядок.
Что делать, если соседи сами отгородили часть подвала?
Это использование общего имущества без решения собрания. Можно потребовать освободить подвал через управляющую компанию или жилищную инспекцию, либо оформить кладовые законно по решению собрания и проекту.
Чем кладовая в новостройке отличается от кладовой в подвале старого дома?
В новостройке кладовую обычно проектирует застройщик как отдельное нежилое помещение с кадастровым номером. В старом доме подвал чаще общее имущество, и кладовые оформляют через общее собрание.
Чем это отличается от согласования кладовки в квартире?
Кладовка в квартире — часть вашего помещения, её меняют через согласование перепланировки в МВК. Кладовые в подвале — вопрос общего имущества и решения собственников всего дома.
