Проект перепланировки квартиры содержит чертежи и технические решения для изменения помещений, перегородок, проёмов и инженерного оборудования. Разрабатываем проекты для согласования в Санкт-Петербурге: изучаем исходные документы, готовим разделы по планируемым работам и передаём комплект заказчику.
Проект готовят до ремонта и подают на согласование в администрацию района. После выполнения работ оформляют приёмку и изменения в ЕГРН.
Что такое проект перепланировки квартиры
В проекте показаны исходная планировка, демонтаж и монтаж, расположение помещений и оборудования после ремонта. Пояснения и расчёты обосновывают выбранные решения. Этот комплект позволяет межведомственной комиссии (МВК) при администрации района оценить допустимость работ, а подрядчику — выполнить их по согласованным чертежам.
Дизайн-проект помогает выбрать интерьер, мебель и отделку. Для согласования перепланировки требуется проект с техническими решениями, сведениями о разработчике и подписями. Состав и оформление комплекта можно заранее оценить по примеру проекта квартиры в PDF.
Этапы работы над проектом
Стоимость проекта и сопутствующих услуг
Разработка проекта и согласование — разные услуги. Проект можно заказать отдельно. При согласовании под ключ мы также подаём документы, получаем решение МВК и сопровождаем приёмку после ремонта. Стоимость каждого этапа и состав работ закрепляем в договоре до начала работы.
| Проект перепланировки квартиры | Стоимость |
|---|---|
| Архитектурные решения | от 15 000 ₽ |
| Водоснабжение и канализация | от 7 000 ₽ |
| Электроснабжение | от 10 000 ₽ |
| Отопление и вентиляция | от 10 000 ₽ |
| Теплотехнический расчет | от 10 000 ₽ |
| Конструктивные решения | от 15 000 ₽ |
Цены указаны за отдельные разделы. Полный комплект стоит дешевле, чем те же разделы по отдельности; итоговую стоимость рассчитываем после определения состава проекта.
| Сбор исходной документации | Стоимость |
|---|---|
| Подготовка технического паспорта квартиры | от 7 000 ₽ |
| Выписка ЕГРН | от 500 ₽ |
| Акт обследования вентканалов | от 6 000 ₽ |
| Получение технических условий | от 10 000 ₽ |
| Техническое заключение о состоянии конструкций | от 20 000 ₽ |
| Согласование проекта | Стоимость |
|---|---|
| Подача, сопровождение и согласование проекта в УК и МВК | от 25 000 ₽ |
| Сопровождение приёмки завершённой перепланировки | от 25 000 ₽ |
Что передать проектировщику до начала работы
Для разработки проекта нужны исходный план квартиры и схема желаемых изменений. План ПИБ и экспликация показывают документальное состояние помещения; обмеры позволяют сопоставить его с фактической квартирой.
Какие исходные данные подготовить
- Технический паспорт либо поэтажный план с экспликацией: номера, назначение и площади помещений.
- Схема желаемой планировки или дизайн-проект с отмеченными изменениями.
- Планы помещений сверху и снизу — для проверки расположения кухни и санузлов при их переносе или расширении.
- Сведения о конструкциях и существующих сетях: техническое заключение, акт обследования вентканалов, технические условия, если они необходимы для планируемых работ.
Если исходных документов нет, их получение можно включить в задание на проектирование. Если документы подаёт представитель, его полномочия нужно оформить заранее.
На обмерном плане фиксируем длину и ширину помещений, размеры и положение проёмов, толщины перегородок, высоту помещений и расположение стояков. В экспликации указываем площади комнат, общую и жилую площадь; балконы и лоджии показываем отдельно. Для читаемости планы выполняются, например, в масштабе 1:50 или 1:100 в зависимости от размера квартиры и формата листа.
Для подачи заявления в администрацию района заранее подготовьте комплект документов для МВК.
Состав проекта перепланировки
Состав проекта перепланировки квартиры определяем по планируемым работам и требованиям Санкт-Петербурга. В нём должны быть согласованы между собой планы помещений, конструктивные решения и схемы инженерного оборудования.
- Исходная и разрешительная документация: сведения о квартире, документы и задание, на основании которых разработан проект.
- Пояснительная записка: описание изменений и обоснование технических решений.
- Архитектурные решения: планы до и после работ, демонтаж и монтаж, экспликации помещений.
- Инженерное оборудование: решения по системам, которые затрагивает переустройство.
- Конструктивные и объёмно-планировочные решения: при вмешательстве в капитальные стены и перекрытия.
- Организация производства работ, пожарная безопасность и охрана окружающей среды: требования к выполнению работ в составе проекта.
Официальные требования к составу проекта приведены в описании услуги администрации Центрального района. Технологические решения для нежилых помещений не входят в состав проекта обычной жилой квартиры.
Что получает заказчик
Заказчик получает комплект с перечнем листов, чертежами, пояснениями и подписями разработчиков. До начала работы в договоре фиксируем перечень разделов, формат передачи, количество бумажных экземпляров при их заказе и порядок исправления замечаний к проекту.
Проект, техническое заключение и акты скрытых работ
Для согласования и приёмки используют несколько документов, и у каждого своё назначение. Проект фиксирует планируемые работы. Техническое заключение подтверждает допустимость решений по конструкциям и состоянию дома. Акты скрытых работ оформляют во время ремонта по работам, которые после отделки уже нельзя осмотреть.
Текстовая часть
Пояснительная записка объясняет, какие работы запроектированы и как обеспечить их безопасное выполнение. В текстовой части приводят исходные данные, описывают решения и указывают требования к материалам и технологии работ.
- Титульный лист с реквизитами проектной организации, подписями и штампами.
- Содержание проекта и перечень листов.
- Подтверждение главного инженера проекта о том, что решения подготовлены с учётом действующих требований.
- Исходные данные по квартире и дому: адрес, этаж, номер квартиры, состав помещений, технический паспорт и ограничения.
- Пояснительная записка: описание перепланировки, конструкций и инженерного оборудования, обоснование материалов и способов выполнения работ.
- Указания к производству работ: последовательность демонтажа и усиления, конструкция пола и толщина стяжки, гидроизоляция и звукоизоляция, ограничения штробления конструкций, освидетельствование скрытых работ — по решениям конкретного проекта.
Графическая часть
Графическая часть показывает изменения на планах. По этим листам комиссия, подрядчик и приемщик видят исходное состояние квартиры, демонтаж, новые перегородки, оборудование и дополнительные схемы.
- Исходный план квартиры — показывает, как помещение числится в техническом паспорте до перепланировки.
- Демонтажно-монтажный план перепланировки — показывает, какие перегородки, проёмы и элементы убираются, а какие появляются после ремонта. На чертежах демонтаж отмечают красным цветом или пунктиром.
- План после перепланировки с экспликацией помещений — фиксирует новую конфигурацию, размеры, площади, назначение помещений и размещение оборудования. Выполненные работы должны соответствовать этому плану.
- Экспликация и дополнительные схемы — нужны для полов, гидроизоляции, инженерных сетей и других решений, если они затрагиваются работами.
Проектировщик добавляет дополнительные листы, когда без них нельзя оценить безопасность работ. При переносе мокрой зоны нужна схема гидроизоляции, при изменении конструкции пола — план полов, при переносе сантехники — схемы водоснабжения и канализации.
- План и экспликация полов — показывают границы участков, послойный состав пола, материалы и толщины слоёв, гидроизоляцию и звукоизоляцию при изменении конструкции полов.
- Схема гидроизоляции — нужна для санузлов, душевых, постирочных и других мокрых зон.
- Схемы водоснабжения и канализации — нужны при переносе сантехники и изменении трасс.
- Инженерные разделы — добавляются, если меняются сети, оборудование или точки подключения.
Инженерные сети
Если перепланировка затрагивает инженерные сети, в проекте указывают связь новых решений с существующими стояками, вентиляцией и оборудованием квартиры.
- электроснабжение;
- отопление;
- газовое оборудование;
- водоснабжение и канализация;
- вентиляция и кондиционирование. Для этого раздела часто нужен акт о состоянии вентиляционных каналов. Вентиляционные отверстия нельзя заделывать или уменьшать.
Пример раздела инженерных сетей в PDF
Кто может разрабатывать проект перепланировки
Проект готовит специализированная проектная организация или индивидуальный предприниматель с необходимым правом выполнять проектные работы. В комплекте указываются реквизиты разработчика, ответственные специалисты и сведения о членстве в СРО, применимые к выполняемым работам.
До заключения договора проверяют разработчика по реквизитам, перечню работ и актуальным сведениям реестра. Старое свидетельство о допуске само по себе не подтверждает действующее членство организации.
Разрабатываем проекты перепланировки квартир и нежилых помещений. Перечень разделов и сроки согласуем с заказчиком после изучения исходных документов.
Какие изменения требуют дополнительных проектных решений
Эти обстоятельства влияют на объём инженерных разделов и расчётов. Планировочные решения согласуем с заказчиком до ремонта, чтобы подрядчику не пришлось переделывать выполненные работы.
Что происходит после разработки проекта
Готовый проект используют для подачи заявления на согласование перепланировки. Сам проект не заменяет решение администрации, строительные работы и приёмку после ремонта.
Если нужен полный цикл, можно заказать согласование перепланировки под ключ: подачу проекта, получение решения МВК и сопровождение приёмки после ремонта.
При самостоятельной подаче заранее проверьте, куда обращаться и какие документы нужны для разрешения на перепланировку.
Сначала сравниваем фактическую планировку с техническим паспортом и определяем допустимый порядок оформления. Подготовка проекта сама по себе не узаконивает выполненные работы.
Пример проекта перепланировки
Пример показывает оформление титульных листов, пояснительной записки, планов и чертежей для МВК. По нему можно оценить состав документации и увидеть, как проектные решения связаны между собой.
Пример проекта перепланировки квартиры в PDF
Фрагменты проекта перепланировки квартиры:
Вопросы и ответы
Можно ли сначала сделать ремонт, а проект оформить потом?
Проект и согласование нужны до начала перепланировки. Если работы уже выполнены, сначала обследуем квартиру и сопоставляем изменения с исходными документами. Затем определяем допустимые решения, необходимые исправления и порядок оформления. Подготовка проекта после ремонта сама по себе не узаконивает выполненные работы.
Чем проект перепланировки отличается от дизайн-проекта?
Дизайн-проект показывает интерьер, мебель, отделку и удобство использования квартиры. Проект перепланировки нужен для согласования: в нем фиксируются демонтаж и возведение перегородок, проёмы, мокрые зоны, инженерные решения, пояснительная записка, листы и подписи проектной организации.
Когда нужен проект, а когда достаточно простого эскиза?
Перенос или изменение перегородок, проёмов и внутренней планировки относится к перепланировке и требует согласования в установленном порядке. Переустройство инженерного оборудования также может требовать проекта. Покраска стен, замена обоев и перестановка отдельно стоящей мебели без изменения планировки обычно относятся к ремонту. Эскиз желаемого интерьера можно передать проектировщику как задание; он не заменяет проект для согласования.
Нужно ли техническое заключение?
Техническое заключение нужно для обоснования решений по конструкциям, когда требуется оценить их состояние и несущую способность: например, при устройстве проёма в несущей стене или изменении нагрузок на перекрытие. Необходимость обследования в старом доме и при уже выполненных работах определяют по конструкциям и фактическим изменениям квартиры.
Зачем нужны планы квартиры выше и ниже?
Планы соседних этажей нужны для оценки мокрых зон: нельзя переносить кухню, санузел или душевую так, чтобы нарушить требования к помещениям сверху и снизу. Это особенно важно для переноса кухни, устройства кухни-ниши и изменения санузлов.
Можно ли переносить кухню в комнату?
Ответ зависит от этажа, расположения мокрых зон, типа плиты, вентиляции, инженерных сетей и планировки соседних квартир. Иногда вместо полноценной кухни рассматривают кухню-нишу; проектировщик проверяет такой вариант по документам и фактическим условиям квартиры.
Почему нельзя точно назвать стоимость без документов?
Стоимость считают после просмотра технического паспорта и задачи собственника. На цену влияют площадь квартиры, состав изменений, несущие конструкции, мокрые зоны, инженерные разделы, техническое заключение, планы соседних этажей, согласование с банком, УК или профильными организациями.
Кто может разрабатывать проект перепланировки?
Проект готовит специализированная проектная организация или индивидуальный предприниматель с необходимым правом выполнять такие работы. В документации указываются разработчик, ответственные специалисты и сведения о СРО, применимые к выполняемым работам. Заказчик передаёт исходные документы и согласует планировку; технические решения разрабатывают специалисты.
Можно ли согласовать перепланировку в панельном доме?
Можно, если выбранная планировка не нарушает конструктивную схему дома. Для проёмов, демонтажа участков стен, усилений и сложных изменений потребуется техническое заключение. В панельных домах проектировщик особенно внимательно оценивает несущие стены, вентиляционные блоки и мокрые зоны.
Что получает заказчик после разработки проекта?
Заказчик получает оформленный комплект проекта с планами, пояснительной запиской и разделами по согласованному заданию. В договоре указываются состав документации, формат передачи и сопровождение рассмотрения. Перед заключением договора можно посмотреть пример проекта квартиры в PDF и оценить состав документации.
Александр Володин, архитектор
Что проверить до заказа проекта
До заказа проекта проверьте технический паспорт, расположение мокрых зон, возможность устройства кухни-ниши и порядок приёмки после ремонта. Это поможет заранее определить состав документации для МВК.
