Переустройство и перепланировка жилья: на что обратить внимание

В типовом жилье планировка комнат и конфигурация инженерных сетей может не соответствовать насущным потребностям проживающих лиц. Решение проблемы — переустройство и перепланировка. Однако осуществлять подобные действия допустимо лишь при наличии всех необходимых согласований.

Чем переустройство отличается от перепланировки.

При схожести названий, переустройство квартиры по своей сути отличается от перепланировки. По первым термином понимают изменение схемы электро-, водо- и газоснабжения, канализационных магистралей, перенос, замена санитарно-технического оборудования. Все изменения вносятся в технический паспорт.

Под перепланировкой понимают корректировку конфигурации комнат в жилище, смена назначения отдельных помещений. Результат данных мероприятий тоже должен отражаться в техническом паспорте.

Согласно ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, и тот, и другой вид переделки жилья допустимо производить лишь после получения согласований.

В какие учреждения обращаться для согласования.

Список организаций и учреждений, уполномоченных выдавать согласования на модернизацию жилья, может несколько отличаться в разных регионах. Однако чаще всего подобные функции возложены на местные администрации.

В крупных городах одобрением проектов переделок иногда занимаются жилищные инспекции. Чтобы не ошибиться, лучше всего заблаговременно проконсультироваться в местном органе исполнительной власти (в администрации).

Уведомление или разрешение?

Процедура согласования может иметь как уведомительный, так и разрешительный характер.

Уведомительный характер подразумевает получение документов уже после того, как все работы будут выполнены. Предварительное разрешение в этом случае не требуется. В большинстве регионов уведомительный порядок действует для узаконивания следующих видов мероприятий:

• перестановка санитарно-технических приборов в пределах кухни, ванной комнаты и туалетов;
• остекление балконов и лоджий с использованием типовых оконных конструкций;
• удаление ненагруженных перегородок (перегородки между квартирами сюда не входят);
• закладка дверных проемов, если те расположены в перегородках, не выполняющих функцию несущих стен.

Разрешительный порядок требует более строгого подхода к организации ремонта помещений. Он предполагает получение предварительного разрешения на переделку.

Еще одна разница — необходимость наличия проектной документации на предстоящие изменения в помещении. Приступать к ремонту до получения разрешения недопустимо. По окончании ремонта составляется приемочный акт, для чего объект должна посетить специальная приемочная комиссия.

В том случае, если комиссия найдет несоответствие между фактическим результатом переделки помещений с проектной документацией, приемочный акт не будет подписан до устранения всех замечаний.

Разрешительный порядок требуется для изменения схем газоснабжения, вмешательства в несущие конструкции, а также мероприятий, способных повлиять на функционирование общедомовых инженерных коммуникаций. Разрешение необходимо для таких видов ремонта, как:

• создание проемов в несущих стенах здания;
• перемещение или снос разгружающих перегородок (воспринимающих дополнительную нагрузку, но не являющихся несущими;
• создание перегородок в зданиях, имеющих деревянные перекрытия;
• устройство туалетов и ванных комнат в помещениях, предназначенных по изначальному проекту для иных целей;
• устройство новых дверей и окон, изменение формы и размеров уже существующих;
• обустройство лоджий, балконов и террас;
• совмещение балконов и лоджий с пространством уже существующих помещений;
• замена газовых плит на электрические.

Разрешительный вердикт необходим в случае установки новых газовых приборов или переноса старых на новое место с прокладкой новых газовых магистралей.

На федеральном уровне срок подачи уведомления о перепланировке не регламентируется. Однако этот момент может быть прописан в требованиях региональных органов власти. Поэтому лучше всего себя обезопасить от наложения санкций и как можно раньше уведомить компетентные органы.

Если же по каким-то причинам не удалось подать уведомление, а все работы уже выполнены, то следует как можно быстрее обратиться в контролирующий орган местной власти. При соблюдении всех нормативных требований в этом случае есть шанс получить одобрение постфактум и без проблем узаконить ремонт.

Но следует понимать, что существует риск ответственности в виде штрафа.

Более серьезным случаем является получение отказа в согласовании. Здесь решением проблемы может стать обращение в суд с заявлением о признании правомерными всех работ по переделки помещений. Судебное решение будет положительным только в том случае, когда ремонт выполнен с соблюдением всех технических и строительных регламентов. Интересы и права остальных жильцов дома в таких ситуациях не должны быть ущемлены, а их жизням и здоровью не должно создаваться угроз.

Срок получения одобрения ремонта или отказа обычно не превышает 45 дней. Он зависит от масштаба предстоящей перепланировки и степени ее вмешательства в конструкцию здания и инженерные коммуникации. По итогам рассмотрения выносится решение либо о согласовании, либо об отказе в таковом.

Отказ может быть вынесен при наличии таких факторов, как:

• непредставление заявителем полного пакета документов;
• подача заявления в орган, не уполномоченный выносить разрешение на производство перепланировки. Подобная ситуация возникает, когда документы подаются в местную администрацию, а по установленному порядку они должны подаваться в Жилищную инспекцию;
• несоответствие разработанной проектной документации действующим законодательным нормам;
• отсутствие согласие членов семьи нанимателя.

В случае отказа в решении будет подробно перечислены все нарушения. Со дня принятия такого решения имеется три рабочих дня для подачи обжалования в судебные инстанции.

Что можно сделать без получения разрешения.

В том случае, когда мероприятия законом не относятся к переустройству или перепланировке помещений, получать на них разрешения не требуется. К числу таких относят:

• косметический ремонт. Сюда входят смена отделки стен, потолков и полов, а также обустройство встроенной мебели, если ее занимаемая площадь недостаточна для постановки на технический учет;
• перемещение электрических плит в пределах кухни;
• замена инженерного оборудования на аналогичное по техническим характеристикам.

Без разрешения можно выполнять и прочие работы, не создающие дополнительной нагрузки на существующие инженерные сети и коммуникации.

Ограничения при переделке жилища.

Применительно к многоквартирным дома не допускается следующее:

• сносить несущие стены;
• делать проемы в несущих стенах для объединения лоджии или балкона с кухней;
• объединять квартиры на разных этажах путем разрушения межэтажных перекрытий;
• выносить на балкон радиаторы общедомовой системы отопления;
• объединять газифицированные кухни с жилыми помещениями;
• блокировать работу каналов естественной вентиляции.

Также не разрешается уменьшать размеры общедомового имущества — без согласия остальных собственников огораживать часть лестничной клетки и т.п.

Порядок действий при переустройстве квартиры.

Чтобы избежать дополнительных хождений по различным инстанциям, желательно придерживаться определенного порядка действий при ремонте.

1. Обратиться в Росреестр за техническим планом квартиры. Если квартира не учтена в ЕГРН, поставить ее на учет. Будут необходимы правоустанавливающие документы и технический паспорт.
2. Получить визу в управляющей компании, если переделка помещения затронет общедомовое имущество.
3. Оформить проект переустройства помещений и (или) перепланировки квартиры. Проектные работы могут выполнять только профильные организации.
4. Обратиться в орган, уполномоченный производить согласование. Сделать это можно либо путем личного посещения, либо через многофункциональный центр.
5. После выполнения всех работ обратиться в тот же орган, в котором получали согласование. Здесь необходимо получить акт приемочной комиссии, для составления которого ее представители посетят квартиру. Во избежание возможных проблем, при подаче заявления желательно указать все реквизиты ранее полученного разрешающего документа.
6. Представить в Росреестр обновленный технический план для внесения изменения в ЕГРН. Производство изменений в ЕГРН будет подтверждено получаемой выпиской.

Получение выписок из Росреестра возможно только после уплаты государственной пошлины.

Документальное оформление перепланировки и переустройства квартиры требует не только длительного хождения по различным инстанциям, но и полного понимания юридической сути предпринимаемых действий. Чтобы сэкономить и время, и нервы, и деньги, можно обратиться в сторонние организации, специализирующиеся на сопровождении подобных мероприятий.

Наша компания подготовит проект перепланировки и переустройства вашей квартиры.

Любые вопросы по проектированию, можете задать нашему эксперту: Володин Александр

+7 (906) 225-54-00

Spb-plan@mail.ru

https://vk.com