Деление квартиры на студии

Перепланировка

Последнее время, стало популярным разделение квартир на отдельные жилые ячейки — студии. Так собственники и инвеаторы хотят разделить площадь одной квартиры на несколько обособленных жилых групп со своими кухнями и сан. узлами. Делается это для получения дополнительной выгоды с той же площади помещения.

Квартира-студия

Понятие «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено и его следует отнести к скорее к коммерческому термину.

Согласно сложившейся практике к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство и как правило это помещения крайне ограниченного размера начиная от 8 кв. метров и заканчивая 20-25 кв. метрами.

При устройстве квартиры-студии и при перепланировке квартиры в студию должны соблюдаться следующие условия:
  • Выход из помещения, оборудованного санузлом, не должен осуществляться в зону жилого или кухонного помещения.
  • Выход из санузла, согласно санитарным нормам, должен осуществляться во вспомогательное помещение – коридор, тамбур, во встроенный шкаф, кладовую.
  • Запрещено совмещать кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;
  • Кухню с электрической плитой объединять с комнатой возможно, но рекомендуется не удалять ненесущею перегородку полностью, а ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров);
  • Санузлы возможно располагать только над нежилыми помещениями.
  • Вентиляция кухонь и санузлов должна быть подключена к соответствующим каналам, что потребует монтажа протяженных горизонтальных коробов.
  • Нужно учесть нагрузку на отопительные и электрические приборы. (Жилой фонд 2-й категории имеет два электрификационных норматива: от 5 до 7 киловатт – норма для частного дома или квартиры, где установлен газовый тип плит; от 8 до 11 кВт – для объектов, где имеется электрическая плита.) Узнать достоверно, сколько приходится киловатт на квартиру с газовой или электроплитой, можно таким образом: обратиться за справкой к компании-провайдеру энергии или
    найти данные в договоре электроснабжения или ТУ. Для работы нескольких электроплит, потребуется оформить присоединение дополнительной мощности, и установить ( и согласовать) несколько счетчиков.

Деление квартиры на несколько студий

Разделение квартиры на студии не запрещено жилищным законодательством. Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

Пример разделения квартиры на 3 студии

Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей (хостелов, гостиниц), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилой. Любое нежилое помещение, располагающееся в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жителей МКД. Соответственно для того, чтобы разделить квартиру на студии потребуется не только перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, но и устроить в каждую из студий обособленный вход.

Чтобы при разделении квартиры на студии сохранить статус жилого помещения, необходимо устройство отдельного входа для каждой из них. Для этого потребуется либо устройство дополнительного выхода на общедомовую площадь, либо отдельные входы устроить на площади самой квартиры.

Так как в этих случаях затрагивается общедомовое имущество, потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников, а во втором случае осуществить перевод части площади квартиры в общедомовую с изменением кадастрового учёта данной площади.
Так же следует понимать, что юридически кварира остается одним обьектом недвижимости, а студии — это доли внутри этой квартиры. Квартира-студия – это обычная квартира, поделенная на несколько студий со своими входами и санузлами и зачастую с общим коридором (по сути, это старая добрая коммуналка, но в современном веке ее стали модно называть студией).

Читайте также »   Проект магазина в ТРК Питер Радуга

Зачем собственники хотят делить квартиру на студии

  • Для сдачи в аренду. Ведь действительно, допустим с трехкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров можно условно сдать за 50 тысяч рублей в месяц. Если разделить квартиру на студии, то ее можно сдать по-комнатно (4 студии) за порядка 80 тысяч. Выгода кажется очевидной. Сделать один раз «инвесторский ремонт», вложившись в него несколько больше чем в ремонт обычной квартиры, но потом на протяжении десятков лет, сдавать их в аренду, с практически гарантированной загрузкой, так как маленькие площади всегда востребованы на рынке аренды.
  • Для продажи в долях. Смысл мероприятия следующий: купить большую квартиру, поделить на маленькие, и все эти маленькие квартиры продать в долях, дороже чем одно большое.
    Допустим покупается «убитая под ремонт» трехкомнатная квартира за 10 миллионов. Вкладывается миллион-два в ремонт. Делиться на 4 студии.
    И каждая студия продается по 3-4 миллиона. Итого два-три миллиона после реализации проекта остается в плюсе.

Продажа студии

Проблемы узаконивания деления квартир на студии.

  • Не ясный статус с точки зрения законодательства. В нем нет «квартир-студий». Есть дизайнерское понятие в части объединенной кухонной и жилой зоны, но в законодательстве понятия нет.
  • Проблемы с согласованием перепланировки. В каждой студии должен быть набор помещений (кухня, комната, объединенные ванные и санузел, коридор). Согласовать перепланировку что бы в каждой комнате был подобный набор помещений не возможно по множеству причин, начиная от того, что не возможно провести инженерные коммуникации в помещения объединенных ванн и санузлов, до того, что в квартире не может быть 4 кухни-ниши.
  • Гарантированные проблемы с соседями — никаким соседям не понравиться что у них фактически на лестничной площадке прибавилось несколько квартир.
  • Проблема с документами — выделенного объекта недвижимости не будет, будет доля в общей собственности.
  • Финансовые потери. Купить долю (под видом студии можно), а вот продать без потерь практически не возможно.

Бизнес на разделении квартир на студии

По нашему мнению бизнес на разделении квартир на студии в данное время — задача не из легких. Проблемы с соседями, не возможность согласования перепланировки, законодательные препоны, не ясный правовой статус, все это в данное время осложняет процесс.

Обратите внимание
В большинстве случаев это становиться дорогостоящим и убыточным мероприятием, так как для того что бы «попробовать», необходимо как минимум купить квартиру, вложиться в ремонт, начать работу и позже понять что сдавать в аренду эти студии нельзя и с продажей их будут также сложности.

Кроме того, в последнее время «инициативу» перехватили застройщики, которые стали строить дома в которых уже изначально Квартиры-студии от застройщика квартиры крайне малогабаритные, то есть фактически это и есть студии, но у них есть нормальный правовой статус (квартира, апартаменты), а не доля (условно 28/100) в общей площади.

Бизнес на делении квартир

Согласование деления квартиры на студии

В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.
Жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

Читайте также »   Проект магазина в ТРЦ Порт Находка

Незаконная перепланировка в студии и последствия

Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно.

При выявлении самовольной перепланировки жилищная инспекция налагает на каждого собственника помещения штраф 2500 рублей, а также выдает собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.

согласование перепланировки

А так как узаконивается перепланировка все в тоже же жилищной инспекции, а разбивку квартиры на студии она никогда не узаконит, то остается только один вариант — возвращение планировки квартиры к исходному состоянию, либо корректировка планировочного решения до такого варианта, который не будет предполагать устройство студий.

Важно
Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормы.

В случае неисполнения этих требований, жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится даже лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей жилищной инспекции и управляющей компании на объект.

Юридические вопросы разделения квартиры

Сдавая поделенную на студии квартиру, собственникам нужно знать, что с точки зрения Администрации это будет считаться устройством хостела или мини-отеля. При обнаружении подобной практики предписание об устранении нарушений следует незамедлительно.
Все дискуссионные вопросы о статусе собственности можно перенести в суд, но шансов выиграть дело против государственного контрольно-надзорного органа немного.

Сегодня в продаже можно найти разнообразные студии, но тут важно понимать, что же собственно продается. Застройщики сегодня продают студии, учитывающие все вышеизложенные требования норм, и оформляют их в документах как однокомнатные квартиры с полным правовым статусом.

Свидетельство о праве собственности на квартиру

Частные собственники и всевозможные компании при перепродаже разделенной на студии квартиры, часто пренебрегают надлежащим оформлением квартиры как отдельных объектов недвижимости и продают доли в общей площади. Узаконить доли, в каждой из которых есть кухня невозможно – кухня в квартире может быть только одна.

Осторожно
При этом о том, что новый собственник вместе с 26/100 квартиры приобретает и головную боль, они проинформировать забывают. Зачастую при перепродаже лишь подписывается нотариальный документ о том, что приобретенная доля передается в пользование. Естественно, что материнский капитал при подобной сделке использовать невозможно, а банк не возьмет на себя риски связанные с финансированием ипотеки для такой студии – продать такой залог без потерь практически нереально.

По закону, при продаже свою долю, купленную под видом студии, нужно сначала в письменном виде предложить соседям и дождаться их отказов и продавать не ниже объявленной им цены. Чаще всего такая продажа требует множества экспертиз и затягивается на годы.

Частые вопросы

Я покупаю отдельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером или это доля в квартире?
А могу ли я привлечь для покупки вашей студии материнский капитал или ипотеку?
А согласована ли перепланировка в данной квартире?
А как происходят подключение инженерных коммуникаций?
А что с электрикой?
А что с лицевыми счетами?
А как ситуация с соседями?
Наш эксперт
Александр Володин
Александр Володин - Архитектор. Член союза архитекторов России
Задать вопрос
Любые вопросы по проектированию, можете задать нашему эксперту
Оцените статью
Spb-plan.ru
Добавить комментарий

  1. Александр автор

    Доброго времени суток! 5 ти комн квартира в центре, общ. Пл. 113 кв. М., фактически живут двое племянник и его тётя. Есть желание разделить данную квартиру на две с отдельными входами и сан. Узлами, по документам не принципиально могут быть доли, т. К. сдавать — продавать не планируется. Вы не могли бы нас сориентировать, с чего начать, есть ли компании, которые могут заняться данным вопросом.

    Ответить
    1. Александр автор

      Добрый день.
      Начать необходимо с технического плана и картинки перепланировки.
      Для того что бы мне дать ответ, мне хотя бы приблизительно необходимо понимать как вы планируйте поделить квартиру и возможно ли это потенциально согласовать.
      Вы можете направить документы сюда или нам на электронную почту и я проанализирую объект.

      Ответить
  2. Александр автор

    Добрый день. У меня вопрос по перепланировке квартиры 146 м2 ( из стен — один периметр) в 4 студии. т.к. в первоначальном Тех. плане были предусмотрены довольно большие коридоры, 2 сан. узла и нежилые пространства ( гардеробные) то нарезанные студии получаются по 35 — 38 м2 с отдельным сан. узлом, прихожей и уголком — кухней. Все мокрые точки расположены над коридорами, сан. узлами и кухней. Возможно ли такое согласовать?

    Ответить
    1. Александр автор

      Добрый день. Кухонные уголки точно не согласовать. Это фактически организовывать 4 кухни. С санузлами при такой площади можно что то подумать. Пришлите план, посмотрим, что можно сделать

      Ответить
  3. Александр автор

    Здравствуйте, получается деление на студии возможно только в случае не нарушения норм , а такое бывает, может просто нужно найти подходящий вариант планировки?

    Ответить
    1. Александр автор

      Если говорить в общем то да. Либо это не в «чистом» варианте деление квартиры на студии. Например у нас есть одна квартира в работе. Там изначально была однокомнатная и делиться таким образом, что сильно не понятно, будут там студии или нет, фактически добавляется еще один санузел и после выполнения ремонта и полного согласования собственник установит дополнительно небольшую кухню.

      Ответить
  4. Александр автор

    Добрый день, подскажите пожалуйста. У меня доля на первом этаже жилого дома, в моей комнате расположены все коммуникации, так как ранее там располагалась кухня и санузел, и компания, которая мне это Продала и без моего ведома установила короб в моем полу с врезкой канализации от 4 соседних комнат по размеру 50 труб в общий сотый стояк, и всё это находится у меня не в подвале, а в моей студии. Естественно у всех остальных стоят сололифты, которые гонят в этот стояк по 2 атмосфер каждый и УК объяснила, что у меня скоро всё взорвется и потечёт. Из-за этого я не могу начать делать ремонт. УК предлагает нам все коммуникации убрать в подвал, а мои соседи не хотят этого допускать, аппелируя тем, что УК нас сдаст. Я с ними не согласна. В итоге страдаю только я. И посреди комнаты у меня будет огромный короб из стяжки в 40 см, что выше моей двери. Так же не должно быть. Проблемы никому не нужны. Что подскажете в этом случае, как быть с соседями? Есть ли какие-то правила, что коммуникации такого рода не могут располагаться у меня в стяжке??? так как это ненадежно и опасно. Ответьте пожалуйста.

    Ответить
    1. Александр автор

      Нельзя однозначно ответить на ваш вопрос, так как не известен один ключевой момент — перепланировка в данной квартире вообще согласована или нет?
      То есть понятно что есть доля, а вот вся внутренняя планировка согласована, согласовано ли деление на 4 студии, согласован ли этот узел с трубами именно у вас в комнате.

      Ответить
  5. Александр автор

    Я приобрел апартаменты в многофункциональном комплексе. Первый и третий подъезды жилые помещения (квартиры), а мой подъезд полностью состоит из не жилых помещений (апартаментов). По БТИ у меня две комнаты — кабинеты, а одна комната — кабинет для приема пищи, мокрых зон две. Я хочу добавить еще одну мокрую зону (есть дополнительный стояк, в который можно врезаться) и сделать три отдельные студии. Возможно это согласовать?

    Ответить
    1. Александр автор

      Добрый день, если все помещения в доме, официально зарегистрированы, как нежилые — то вполне возможно.

      Ответить
  6. Александр автор

    Добрый день. Можно ли делить апартаменты на студии? Какие есть риски?

    Ответить
  7. Александр автор

    Добрый день. Если апартаменты в полностью нежилом здании, то теоретическим поделить на студии можно.

    Ответить
Я покупаю отдельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером или это доля в квартире?
Если объект недвижимости отдельный, то все в порядке. Но с вероятностью 99 процентов вам скажут, что вы покупаете долю в квартире с нотариально подписанным соглашением о пользовании этой площадью только вами.
Отметим, что это достаточно странная юридическая конструкция, которая может быть легко оспорена, кроме того, продавая в будущем данную долю, вы в начале должны будете ее предложить своим соседям и только после того как они откажутся продавать на свободном рынке по цене не меньше чем предложили им.
Обходные пути конечно есть, но зачем нужны изначально обрекать себя на подобные сложности.
А могу ли я привлечь для покупки вашей студии материнский капитал или ипотеку?
Ответ будет "однозначно нет". Банки не дают кредиты по доли, и материнский капитал также нельзя будет использовать. И когда вы будете продавать эту долю, вы также не сможете продать тем кто захочет использовать данные инструменты, то есть круг покупателей будет ограничен.
А согласована ли перепланировка в данной квартире?
Ответы будут самые разнообразные "да-нет-может быть-все нормально-мы договорились-нет но все в порядке" и так далее. То есть согласовать подобную перепланировку нельзя. И если санузлы допустим какие то дополнительные согласовать будет возможность, то 4 кухни устроить точно нельзя.
То есть перепланировка в данной квартире будет не согласована.
Жилищная инспекция крайне отрицательно относится к попыткам согласовать подобную перепланировку и причин отказа есть "миллион". Причем все отказы юридически грамотные и оспорить их нельзя.
Примеры:
- Несоблюдение уклона коммуникаций на большом удалении от существующего санузла.
- Невозможность устройства вентиляции из дополнительных санузлов в один стояк.
- Невозможность устройства вентиляции из дополнительных кухонь в один стояк.
- Не "прохождение" по площадям жилых помещений.
- Требование технического заключения от автора-проекта дома, так как по любому (хоть кусочком под коммуникации затрагиваются несущие стены). И отказ делать данное заключение автором-проекта
и т.д.
А как происходят подключение инженерных коммуникаций?
Скорее всего "договорившись" с управляющей компанией, ничего не согласуя "врезались" через подвал. Все, на этом все. И после первой жалобы, управляющая компания первая же придет и "отрежет" все коммуникации кроме основного стояка. Мы уже видели несколько подобных объектов.
Причем после этого, она сама же напишет предписание, так как опасаясь минимального штрафа в 300 000 рублей от жилищной инспекции, всю ответственность за подобные работы она будет перекладывать на собственников квартиры.
А что с электрикой?
Обычно делят на студии квартиры на первом этаже в старых домах где изначально электрических мощностей мало. Когда же образуется несколько студий, то фактически количество используемой электрической энергии увеличивается на количество студий.
Допустим из трехкомнатной квартиры сделали 4 студии. Получается что вместо одной стиральной машины четыре, вместо одного чайника четыре, вместо одной плиты 4 и так далее.
Будем объективны - мы видели единичные случаи, когда согласовывали 4 отдельных счетчика. (Но только отдельных счетчиков, а не количество выделенных киловатт). Но это мероприятие дорогостоящее и вкладываться в него продавцы не хотят.
Один из наших собственников, рассказывал нам, что он реально посчитал сколько нужно электричества и пошел подавать заявку причем даже не в управляющую компанию, а каким то образом дошел до Энергосбыта и сказал сколько ему нужно электричества на квартиру.
И чиновник в "одном окне" спросил "А зачем столько? С таким количеством электричества вы из квартиры "завод" сможете запитать".
А что с лицевыми счетами?
Лицевые счета поделить возможно. Это самое простое из всех мероприятий. Однако это также определенная сложность и делают это не всегда.
А как ситуация с соседями?
Скорее всего вам скажут, что соседи прекрасные люди и они всегда мечтали и только "ЗА", что у них появилось 4 отдельных студии вместо одной квартиры. Но только соседи не будут знать о своем мнении. Свое мнение они выразят в форме жалобы в жилищную инспекцию, когда у них начнется "проходной двор" а не лестничная площадка.
Кроме того зачастую данные студии сдаются посуточно, что повышает градус накала не только с соседями по площадке, но и с соседями сверху и снизу, так как посуточно-почасово селящиеся даже не думают о том что бы соблюдать какие то рамки приличий относительно тишины.
Adblock
detector