Последнее время, стало популярным разделение квартир на отдельные жилые ячейки — студии. Так собственники и инвеаторы хотят разделить площадь одной квартиры на несколько обособленных жилых групп со своими кухнями и сан. узлами. Делается это для получения дополнительной выгоды с той же площади помещения.
- Квартира-студия
- Деление квартиры на несколько студий
- Зачем собственники хотят делить квартиру на студии
- Проблемы узаконивания деления квартир на студии.
- Бизнес на разделении квартир на студии
- Согласование деления квартиры на студии
- Незаконная перепланировка в студии и последствия
- Юридические вопросы разделения квартиры
- Частые вопросы
Квартира-студия
Согласно сложившейся практике к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство и как правило это помещения крайне ограниченного размера начиная от 8 кв. метров и заканчивая 20-25 кв. метрами.
- Выход из помещения, оборудованного санузлом, не должен осуществляться в зону жилого или кухонного помещения.
- Выход из санузла, согласно санитарным нормам, должен осуществляться во вспомогательное помещение – коридор, тамбур, во встроенный шкаф, кладовую.
- Запрещено совмещать кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;
- Кухню с электрической плитой объединять с комнатой возможно, но рекомендуется не удалять ненесущею перегородку полностью, а ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров);
- Санузлы возможно располагать только над нежилыми помещениями.
- Вентиляция кухонь и санузлов должна быть подключена к соответствующим каналам, что потребует монтажа протяженных горизонтальных коробов.
- Нужно учесть нагрузку на отопительные и электрические приборы. (Жилой фонд 2-й категории имеет два электрификационных норматива: от 5 до 7 киловатт – норма для частного дома или квартиры, где установлен газовый тип плит; от 8 до 11 кВт – для объектов, где имеется электрическая плита.) Узнать достоверно, сколько приходится киловатт на квартиру с газовой или электроплитой, можно таким образом: обратиться за справкой к компании-провайдеру энергии или
найти данные в договоре электроснабжения или ТУ. Для работы нескольких электроплит, потребуется оформить присоединение дополнительной мощности, и установить ( и согласовать) несколько счетчиков.
Деление квартиры на несколько студий
Разделение квартиры на студии не запрещено жилищным законодательством. Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.
Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей (хостелов, гостиниц), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилой. Любое нежилое помещение, располагающееся в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жителей МКД. Соответственно для того, чтобы разделить квартиру на студии потребуется не только перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, но и устроить в каждую из студий обособленный вход.
Так как в этих случаях затрагивается общедомовое имущество, потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников, а во втором случае осуществить перевод части площади квартиры в общедомовую с изменением кадастрового учёта данной площади.
Так же следует понимать, что юридически кварира остается одним обьектом недвижимости, а студии — это доли внутри этой квартиры. Квартира-студия – это обычная квартира, поделенная на несколько студий со своими входами и санузлами и зачастую с общим коридором (по сути, это старая добрая коммуналка, но в современном веке ее стали модно называть студией).
Зачем собственники хотят делить квартиру на студии
- Для сдачи в аренду. Ведь действительно, допустим с трехкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров можно условно сдать за 50 тысяч рублей в месяц. Если разделить квартиру на студии, то ее можно сдать по-комнатно (4 студии) за порядка 80 тысяч. Выгода кажется очевидной. Сделать один раз «инвесторский ремонт», вложившись в него несколько больше чем в ремонт обычной квартиры, но потом на протяжении десятков лет, сдавать их в аренду, с практически гарантированной загрузкой, так как маленькие площади всегда востребованы на рынке аренды.
- Для продажи в долях. Смысл мероприятия следующий: купить большую квартиру, поделить на маленькие, и все эти маленькие квартиры продать в долях, дороже чем одно большое.
Допустим покупается «убитая под ремонт» трехкомнатная квартира за 10 миллионов. Вкладывается миллион-два в ремонт. Делиться на 4 студии.И каждая студия продается по 3-4 миллиона. Итого два-три миллиона после реализации проекта остается в плюсе.
Проблемы узаконивания деления квартир на студии.
- Не ясный статус с точки зрения законодательства. В нем нет «квартир-студий». Есть дизайнерское понятие в части объединенной кухонной и жилой зоны, но в законодательстве понятия нет.
- Проблемы с согласованием перепланировки. В каждой студии должен быть набор помещений (кухня, комната, объединенные ванные и санузел, коридор). Согласовать перепланировку что бы в каждой комнате был подобный набор помещений не возможно по множеству причин, начиная от того, что не возможно провести инженерные коммуникации в помещения объединенных ванн и санузлов, до того, что в квартире не может быть 4 кухни-ниши.
- Гарантированные проблемы с соседями — никаким соседям не понравиться что у них фактически на лестничной площадке прибавилось несколько квартир.
- Проблема с документами — выделенного объекта недвижимости не будет, будет доля в общей собственности.
- Финансовые потери. Купить долю (под видом студии можно), а вот продать без потерь практически не возможно.
Бизнес на разделении квартир на студии
По нашему мнению бизнес на разделении квартир на студии в данное время — задача не из легких. Проблемы с соседями, не возможность согласования перепланировки, законодательные препоны, не ясный правовой статус, все это в данное время осложняет процесс.
Кроме того, в последнее время «инициативу» перехватили застройщики, которые стали строить дома в которых уже изначально Квартиры-студии от застройщика квартиры крайне малогабаритные, то есть фактически это и есть студии, но у них есть нормальный правовой статус (квартира, апартаменты), а не доля (условно 28/100) в общей площади.
Согласование деления квартиры на студии
В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.
Жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.
Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.
Незаконная перепланировка в студии и последствия
Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно.
При выявлении самовольной перепланировки жилищная инспекция налагает на каждого собственника помещения штраф 2500 рублей, а также выдает собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.
А так как узаконивается перепланировка все в тоже же жилищной инспекции, а разбивку квартиры на студии она никогда не узаконит, то остается только один вариант — возвращение планировки квартиры к исходному состоянию, либо корректировка планировочного решения до такого варианта, который не будет предполагать устройство студий.
В случае неисполнения этих требований, жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится даже лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей жилищной инспекции и управляющей компании на объект.
Юридические вопросы разделения квартиры
Сдавая поделенную на студии квартиру, собственникам нужно знать, что с точки зрения Администрации это будет считаться устройством хостела или мини-отеля. При обнаружении подобной практики предписание об устранении нарушений следует незамедлительно.
Все дискуссионные вопросы о статусе собственности можно перенести в суд, но шансов выиграть дело против государственного контрольно-надзорного органа немного.
Сегодня в продаже можно найти разнообразные студии, но тут важно понимать, что же собственно продается. Застройщики сегодня продают студии, учитывающие все вышеизложенные требования норм, и оформляют их в документах как однокомнатные квартиры с полным правовым статусом.
Частные собственники и всевозможные компании при перепродаже разделенной на студии квартиры, часто пренебрегают надлежащим оформлением квартиры как отдельных объектов недвижимости и продают доли в общей площади. Узаконить доли, в каждой из которых есть кухня невозможно – кухня в квартире может быть только одна.
По закону, при продаже свою долю, купленную под видом студии, нужно сначала в письменном виде предложить соседям и дождаться их отказов и продавать не ниже объявленной им цены. Чаще всего такая продажа требует множества экспертиз и затягивается на годы.
Частые вопросы
Доброго времени суток! 5 ти комн квартира в центре, общ. Пл. 113 кв. М., фактически живут двое племянник и его тётя. Есть желание разделить данную квартиру на две с отдельными входами и сан. Узлами, по документам не принципиально могут быть доли, т. К. сдавать — продавать не планируется. Вы не могли бы нас сориентировать, с чего начать, есть ли компании, которые могут заняться данным вопросом.
Добрый день.
Начать необходимо с технического плана и картинки перепланировки.
Для того что бы мне дать ответ, мне хотя бы приблизительно необходимо понимать как вы планируйте поделить квартиру и возможно ли это потенциально согласовать.
Вы можете направить документы сюда или нам на электронную почту и я проанализирую объект.
Добрый день. У меня вопрос по перепланировке квартиры 146 м2 ( из стен — один периметр) в 4 студии. т.к. в первоначальном Тех. плане были предусмотрены довольно большие коридоры, 2 сан. узла и нежилые пространства ( гардеробные) то нарезанные студии получаются по 35 — 38 м2 с отдельным сан. узлом, прихожей и уголком — кухней. Все мокрые точки расположены над коридорами, сан. узлами и кухней. Возможно ли такое согласовать?
Добрый день. Кухонные уголки точно не согласовать. Это фактически организовывать 4 кухни. С санузлами при такой площади можно что то подумать. Пришлите план, посмотрим, что можно сделать
Здравствуйте, получается деление на студии возможно только в случае не нарушения норм , а такое бывает, может просто нужно найти подходящий вариант планировки?
Если говорить в общем то да. Либо это не в «чистом» варианте деление квартиры на студии. Например у нас есть одна квартира в работе. Там изначально была однокомнатная и делиться таким образом, что сильно не понятно, будут там студии или нет, фактически добавляется еще один санузел и после выполнения ремонта и полного согласования собственник установит дополнительно небольшую кухню.
Добрый день, подскажите пожалуйста. У меня доля на первом этаже жилого дома, в моей комнате расположены все коммуникации, так как ранее там располагалась кухня и санузел, и компания, которая мне это Продала и без моего ведома установила короб в моем полу с врезкой канализации от 4 соседних комнат по размеру 50 труб в общий сотый стояк, и всё это находится у меня не в подвале, а в моей студии. Естественно у всех остальных стоят сололифты, которые гонят в этот стояк по 2 атмосфер каждый и УК объяснила, что у меня скоро всё взорвется и потечёт. Из-за этого я не могу начать делать ремонт. УК предлагает нам все коммуникации убрать в подвал, а мои соседи не хотят этого допускать, аппелируя тем, что УК нас сдаст. Я с ними не согласна. В итоге страдаю только я. И посреди комнаты у меня будет огромный короб из стяжки в 40 см, что выше моей двери. Так же не должно быть. Проблемы никому не нужны. Что подскажете в этом случае, как быть с соседями? Есть ли какие-то правила, что коммуникации такого рода не могут располагаться у меня в стяжке??? так как это ненадежно и опасно. Ответьте пожалуйста.
Нельзя однозначно ответить на ваш вопрос, так как не известен один ключевой момент — перепланировка в данной квартире вообще согласована или нет?
То есть понятно что есть доля, а вот вся внутренняя планировка согласована, согласовано ли деление на 4 студии, согласован ли этот узел с трубами именно у вас в комнате.
Здравствуйте! Жилой дом из 20ти этажей. 19 из них жилые и верхний 20-ый этаж не жилой. Можно ли на 20-ом этаже организовать гостиницу(вывести дополнительные точки канализации) или студии под аренду?
Добрый день.
Тут много нюансов. Какое сейчас назначение нежилых помещений ? Согласно закона , вы не сможете вести коммерческую деятельность в помещениях, доступ к которым осуществляется через лестницу жилого дома. Если сейчас там коммерческие помещения, то это проще. Если там технические помещения, то нужно будет делать собрание собственников для получения разрешения.
Так же важно не допустить размещения мокрых зон над кухнями и жилыми комнатами квартир ниже.
В любом случае — нужно изучать документы, провести предварительную консультацию с УК и администрацией, чтобы выявить все подводные камни.
Я приобрел апартаменты в многофункциональном комплексе. Первый и третий подъезды жилые помещения (квартиры), а мой подъезд полностью состоит из не жилых помещений (апартаментов). По БТИ у меня две комнаты — кабинеты, а одна комната — кабинет для приема пищи, мокрых зон две. Я хочу добавить еще одну мокрую зону (есть дополнительный стояк, в который можно врезаться) и сделать три отдельные студии. Возможно это согласовать?
Добрый день, если все помещения в доме, официально зарегистрированы, как нежилые — то вполне возможно.
Добрый день. Можно ли делить апартаменты на студии? Какие есть риски?
Добрый день. Если апартаменты в полностью нежилом здании, то теоретическим поделить на студии можно.
Добрый день! подскажите пожалуйста возможно ли 3-х комнатную квартиру подделить на 3 квартиры 2 однушки и 1 студию
Больше всего интересует вопрос возможно ли провести коммуникации с одной квартиры в 3-ю через 2-ю насквозь? И если это 1 этаж можно ли это сделать через подвал без уменьшения высоты помещения и поднятия пола ?
Добрый вечер.
Что бы получить 3 отдельные квартиры из одной, нужно чтобы у каждой был отдельный выход на лестничную клетку (либо подъезд). У каждой квартиры должны быть свои независимые точки подключения к инженерным сетям (электрический щит, вентиляция для кухни и санузла, стояки канализации и водоснабжения.) Транзитное подключение сетей через квартиры — не возможно.
Если 1 этаж, теоретически можно в подвале — но тут администрация попросит согласие с УК и общее собрание собственников дома. И ни факт что получится обосновать раздельные стояки для каждой квартиры.
Еще один момент по поводу студии. Студии нельзя делать при перепланировке, минимум может быть только однокомнатная квартира с кухней-нишей
Частный дом.
Насколько отличаются требования к делению на отдельные квартиры для сдачи в аренду (не для продажи) частного дома?
Добрый день, на сколько я понимаю, в частном доме (индивидуальный жилой дом) к вам не придут с проверкой. Для частных домов нет такого строгого ограничения.