Согласование перепланировки квартиры

Согласование

Решив изменить конфигурацию стен и/или назначение помещений в своей квартире, вы должны принять одно из двух решений, первое из которых будет правильным, второе — смелым.

Как сделать перепланировку в квартире по закону? Самое правильное решение — поручить воплощение своих идей профессионалам и ограничить свою инициативу выбором заслуживающего доверия исполнителя. Одним из критериев этого выбора можно считать то, насколько ясно кандидат представляет себе состав мероприятия, которое готов выполнить.

Алгоритм действий по перепланировке

Место действия: жилое помещение (квартира) в многоквартирном доме. Дальше все развивается по законам квеста.

Возможные варианты продолжений:

  • Решение принято и осталось только понять, как правильно сделать перепланировку в квартире.
  • При выполнении юридических действий с квартирой (купля, продажа, залог, завещание) выяснилось, что существующая планировка не соответствует поэтажному плану.

В первом варианте вам предстоит довольно длинное (на 2 — 3 месяца), но спокойное, даже нудное путешествие по инстанциям. Во втором варианте все зависит от того, насколько уже выполненная самовольная перепланировка соответствует закону.

В любом случае важно знать, что запрещено (т. е. не является законным) при перепланировке квартиры. Чтобы, во-первых, не планировать невозможное и не тратить время и деньги зря. Во-вторых, чтобы понять, что из сделанного можно легко узаконить, а что придется сносить и возвращать в первозданный вид.

Согласование перепланировки

Нелишним будет также и предварительное определение денежных и временных затрат на все мероприятия. Стоит изначально выяснить во сколько обойдутся услуги профильной организации (которая занимается в полном объеме согласованием предполагаемой или уже выполненной переделки квартиры), и объяснить себе, не лучше ли заплатить за выполнение этих мероприятий, сэкономив время и нервы, или взять все на себя.

Что запрещено при перепланировке квартиры

Жилищный кодекс, определяя, что не может быть согласовано при изменении устройства жилья, исходит из условий эксплуатации всего дома и безопасности всех проживающих в нем, сколько бы квартир и жильцов в этом доме ни было.

Невозможно узаконить:
  • демонтаж капитальных стен;
  • частичный демонтаж капитальных стен (пробивка проемов и отверстий), влекущий ухудшение их несущей способности;
  • такое изменение помещений в квартире, из-за которых они перестают соответствовать требованиям пригодности для проживания (наличие естественного освещения и искусственного отопления, площадь не менее 8 кв. м и ширина не менее 2, 25 м);
  • расширение мокрых помещений (туалета или ванной) и/или кухни за счет жилых комнат;
  • увеличение размера кухни за счет мокрых помещений;
  • перенос мокрых помещений и/или кухни таким образом, что они оказываются над жилой зоной;
  • переустройство конфигурации жилой зоны так, что она полностью или частично оказывается под кухонной зоной, под туалетом или ванной квартиры выше этажом;
  • соединение оснащенной газом кухни с жилыми помещениями (очень важный пункт из-за особой востребованности этого варианта перепланировки);
  • монтаж отсутствующих в планировке балконов и лоджий;
  • монтаж теплых водяных полов с подпиткой от системы центрального отопления.

Владелец жилья должен соотносить свои намерения с вышеуказанными запретами. В то же время, нарушение любого из этих пунктов является препятствием для совершения операций с перестроенным жильем.

Читайте также »   Деление квартиры на студии

Подготовка проекта перепланировки

Любое изменение в устройстве квартиры, включая перепланировку, должны выполняться на основании проекта. Поэтому, даже приняв правильное решение переложить все мытарства на крепкие плечи профессионалов, все-таки придется потратить довольно много личного времени на общение с проектировщиком.

Важно
проект входит в перечень документов, необходимых для того, чтобы узаконить перепланировку.

Проектировщик отразит в своем альбоме любые пожелания заказчика, если они соответствуют разрешенным вариантам реконструкции помещений, включающим:

  • разборку временных ограждающих конструкций;
  • возведение временных ограждающих конструкций;
  • увеличение размеров жилой комнаты с включением в нее утепленной лоджии;
  • расширение жилых помещений за счет коридора (с учетом того, что ширина коридора будет не менее 90 см);
  • расширение мокрых помещений или кухонной зоны с включением в них нежилых помещений (коридора, кладовки).
Обратите внимание
проектная организация должна выполнить обмерные работы в реконструируемых помещениях. Этим действием она полностью принимает на себя ответственность за возможные расхождения с планом на заключительном этапе согласования изменений.

Для выполнения некоторых работ, из-за которых назначение помещений может поменяться, или которые предполагают монтаж полукапитальных (тяжелых) перегородок или лестницы в двухуровневой квартире, замену газовой плиты на электрическую, перенос стояков ХГВ, необходимо привлечь специализированную фирму для подготовки проекта.

Проект перепланировки

Пожелания заказчика проектировщик отражает в проекте с маркировкой АР (Архитектурные решения), оформляя в виде альбома, который включает в себя следующие листы:

  • пояснительная записка,
  • выписки из учетных документов учреждения технического учета и паспортизации;
  • поэтажный план в масштабе 1:100 или 1:50, на котором отмечены:
  •    — перегородки, которые намечено снести;
  •    — перегородки, которые предполагается смонтировать;
  •    — места демонтажа и габариты проемов и отверстий в стенах (капитальных и временных);
  •    — локализация инженерного оборудования.
  • варианты размещения санитарно-технического и электрического оборудования;
  • чертежи, необходимые для выполнения строительно-монтажных работ;
  • техническое заключение о состоянии конструктива и безопасности планируемых работ.

Согласование перепланировки: этапы и инстанции

Получив проект, выполненный по принципу «все разрешено, что не запрещено», можно скомплектовать набор документов, которые потребуются для согласования мероприятий по переустройству помещений в многоквартирном доме на совершенно законных основаниях:

  • Документы, свидетельствующие о праве собственности. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, в случае если право не зарегистрировано в ЕГРН (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Согласие в письменной форме всех членов семьи, заверенное нотариально;
  • Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки проект.
  • Заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме по форме.

 

ЯкорьЕсли технического паспорта нет на руках, то чтобы его получить придется посетить любой районный ПИБ или отделение ГУП «ГУИОН» в Едином центре документов и заказать Техническую инвентаризацию. Инспектор произведет техническое обследование помещений и выдаст заключение о возможности выполнения намеченных работ.

Если планируются работы за пределами квартиры, то может понадобиться согласование с СЭС и Пожарным надзором. Об этом должны предупредить при подаче документов на согласование.

СЭС, Пожнадзор

Весь комплект подается в Межведомственную комиссию (МВК) при районной администрации, которая создаётся из представителей Администрации района и ряда государственных инстанций для рассмотрения проектов перепланировок помещений и вынесения решений по соответствию или несоответствию помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям или нежилым помещениям находящимся в многоквартирных домах. В современном варианте общения с государственными структурами предполагается, что документы принимаются в через систему Единого окна. Но, возможно, в администрации района для документов по согласованию перепланировки предусмотрен отдельный маршрут.

Читайте также »   Мокрая зона в квартире

В любом случае, в Санкт-Петербурге документация по этой теме должна пройти около десяти инстанций. В идеале, система Единого окна спасает от их посещения. Но может понадобится участие в этом процессе специализированных экспертных учреждений, в которые придется обратиться лично.

Нормативная база

Главным документом, с которым соотносятся все мероприятия по согласованию перепланировки, является Жилищный кодекс РФ.

Необходимость в дополнительных нормативных обоснованиях связана с конкретной ситуацией, касающейся объекта:

  • местоположение здания;
  • характеристики здания;
  • виды выполняемых работ;
  • требования местных органов власти;
  • требования профильных организаций, отвечающих за соответствие жилых помещений определенным эксплуатационным нормам.

Этими документами являются различные технические регламенты, своды норм и правил, нормативные требования и постановления местной администрации.

Все они должны быть отражены в проектной документации. Тратить время на ознакомление с ними — профессиональная обязанность проектировщиков, а не заказчика проекта.

Приемная комиссия и новый техпаспорт

После выполнения всех работ, предусмотренных проектом, необходимо зафиксировать их результат в новом техническом паспорте. Для этого надо снова обратиться в районный ПИБ или отделение ГУП «ГУИОН» и пригласить комиссию, которая проверит соответствие произведенного переустройства разрешительной документации, т. е. согласованному со всеми инстанциями проекту.

Образец техпаспорта

Обратите внимание
В процессе выполнения строительных работ необходимо фиксировать все действия по проекту, которые требуют оформления Актов на скрытые работы, а также комплектовать сертификаты на использованные материалы.

На основании заключения Приемной комиссии ГУИОН выдает новый Технический паспорт. Его получение можно считать завершением всех хлопот по перепланировке помещения.

Для каких видов изменений не нужно согласование

Любые варианты реконструкции, которые не будут в дальнейшем отражены в техническиом паспорте, не требуется согласовывать с инстанциями:

  • Можно сносить временные перегородки, чтобы возвести на их месте новые;
  • Менять коммуникации и санитарно-технические приборы на новые;
  • Менять окна и двери (т. н. оконные и дверные заполнения) без изменения конфигурации проемов.

Но не забудьте предупредить о планируемых работах такого рода ваши «жилищные власти», чтобы не было пусть мелких, но все-таки неприятных разбирательств.

Перепланировка квартиры в ипотеке

Любое кредитное учреждение вправе само определять, что можно изменить в конфигурации и техническом оснащении залогового жилья.

Многие кредитные учреждения непосредственно в договор вносят положения о том, что те или иные реконструкции недопустимы и за это предусматриваются какие-либо санкции. Тогда заемщик может что-то перепланировать только тогда, когда квартира перейдет в его собственность.

Квартира в ипотеке

Обычно кредитные учреждения не возражают против нижеуказанных переустройств ипотечной недвижимости:

  • косметический ремонт;
  • замена сантех. приборов;
  • замена ванны на душевую кабину;
  • замена дверей без изменения проема;
  • замена напольных покрытий.

Если в ипотечном жилье сразу что-то не устраивает, внимательно изучайте и обсуждайте соответствующие пункты договора. В противном случае придется мириться с этими неудобствами до прекращения кредитного договора и получения квартиры в полную собственность.

Читайте также »   Проект перепланировки нежилого помещения

Если прямое запрещение таких действий в договоре отсутствует, почти наверняка можно договориться с банком на определенных условиях, вроде отсутствия просрочек по платежам и действие договора не менее полугода. При этом банк может потребовать техническую инвентаризацию, чтобы весь процесс перепланировки выполнялся строго по закону и все изменения были отражены в новом техническом паспорте.

Как узаконить перепланировку квартиры

Если по тем или иным причинам перепланировка была выполнена без согласования и теперь необходимо отразить изменения в законной форме, то все зависит от соответствия выполненных работ действующим нормам.

Даже если определено, что нет никаких нарушений, то все-равно не избежать многих хлопот.

Все начинается с обращения в Архитектурный отдел районной администрации и написания заявления по установленной форме.

Примечание
Поскольку с проектировщиком обсуждать уже нечего, то проект выполняется с целью отразить существующее положение, но в полном объеме: с обмерами, описанием конструкций и всеми необходимыми ссылками на нормативные акты. В данной ситуации проектировщик может определить возможный ход разбирательств с инстанциями и предложить решение проблемы с наименьшими потерями.

Скомплектовав указанные документы можно направляться в районный суд по месту расположения объекта, чтобы узаконить произведенные изменения. По постановлению судабудет предписано получить экспертное заключение, которое подтвердит соответствие выполненных работ санитарным, пожарным и строительным нормам. При отсутствии нарушений инспектор выдает Акт о выполненной перепланировке, который предъявляется в районный ПИБ или отделение ГУП «ГУИОН».

Комитет по градостроительству и архитектуре

Но если изменения противоречат строительным нормам, то по решению суда придется или восстановить все в прежнем виде (в соответствии с техпаспортом), или выполнить какие-либо работы, которые обеспечат выполнение нормативных требований.

При любом варианте за несогласованное переустройство квартиры придется заплатить штраф.

Штрафы за нарушения

Средняя стоимость согласование перепланировки квартиры зависит от района, площади квартиры, пожеланий заказчика по перечню работ и сроков. Законное переустройство квартиры площадью до 50 кв. м в спальном районе Петербурга обойдется в пределах 50 тыс. руб. включая разработку проекта. Реконструкция элитного жилья, но в соответствии с перечнем допустимых мероприятий, вполне может уложиться в 100 тыс.

Если есть пожелание сдвинуть временную перегородку, но нет желания согласовать это с инстанциями или оплатить хлопоты профильной организации, то возможны следующие варианты развития событий:

  • о производимых работах по шуму и грязи в подъезде догадаются соседи и сделают запрос о происходящем в жилищную контору;
  • управляющая компания по многим признакам сама установит факт выполнения неучтенных работ;
  • незаконные изменения в квартире обнаружатся при юридических действиях в жилплощадью.

Дальнейшее покажет, насколько дорогой может оказаться экономия на своевременном согласовании перепланировки.

незаконная перепланировка

В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ штраф за незаконную перепланировку составляет от 2 до 2,5 тыс. руб. Однако, можно быть уверенным, что список нарушений будет увеличен, как и сумма штрафов от разных заинтересованных инстанций (СЭС или Пожарный надзор). Самой большой неприятностью может оказаться требование возврата помещения к первоначальной конфигурации, отраженной в техническом паспорте. Главным союзником владельца помещения в этой ситуации может быть приглашенный проектировщик или организация, специализирующаяся на согласовании перепланировок.

Оцените статью
Spb-plan.ru
Добавить комментарий

  1. Александр автор

    Добрый вечер! Часто вижу проекты 1кк, где убирают стенку между кухней и гостиной. В итоге получается ,большая кухня-гостиная. Рассматриваем также вариант переноса кухни в гостиную. Такие варианты законны?

    Ответить
    1. Александр автор

      Здравствуйте. Убрать стенку между комнатой и кухней возможно, учитывая, что она не несущая! А вот переносить кухню в гостиную (на территорию жилой комнаты) запрещено. При этом необходимо предусмотреть раздвижную, распашную или складчатую дверь (перегородку) между площадью кухни и комнаты

      Ответить
  2. Александр автор

    Здравствуйте.
    1) У нас 3-х комнатная новостройка, монолитные столбы и гипсокартонные перегородки между комнатами. В одной из комнат сделали нишу (1 м. на 2 м.) и закрыли гипсокартонной стеной. А из коридора сделали дополнительную дверь в образовавшийся кабинет/кладовку без окна.
    2) В санузле перенесли раковину на соседнюю стену относительно плана новостройки. Законны ли такие изменения и нужно ли их согласовывать?
    Спасибо.

    Ответить
    1. Александр автор

      Добрый день. Указанные Вами изменения законны, но требуют согласования по проекту перепланировки

      Ответить
  3. Александр автор

    Моя квартира находится на 3-м этаже панельного дома. Смогу ли я согласовать перепланировку:
    1) расширение кухни за счет ванной комнаты?
    2) перенес ванной комнаты в нежилую (кладовую), объединив ее с туалетом?

    Ответить
    1. Александр автор

      Добрый день, Ирина.
      1). Расширять кухни за счет ванной комнаты запрещено.
      2). Перенос ванной комнаты в кладовую с объединением с туалетом возможно.

      Ответить
  4. Татьяна

    Здравствуйте! Возможно ли второй гостевой туалет перенести на часть кухни, а из туалета сделать гардеробную. Панель. Спасибо, с уважением, Татьяна.

    Ответить
    1. Александр автор

      Добрый день. Если под вами подвал или нежилое помещение, то можно. А в случае, когда вы планируете разместить санузел над кухней соседей- это запрещено

      Ответить
Adblock
detector