Этапы перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры — это изменение размера комнат и их расположения, а также работа с коммуникациями и другими частями квартиры. Такая потребность возникает в тех случаях, когда владелец жилья хочет изменить дизайн или переделать жилье под свои нужды. Перепланировка — это обыденная задача, которой занимаются многие владельцы квартир. Для осуществления изменений, их нужно обязательно детально проработать на бумаге (создать прооект) и утвердить его в государственных инспекциях. Только после этого можно самостоятельно приступать к строительно-монтажным работам. Если этого не сделать, то выполненные работы будут считаться незаконными.

Виды перепланировок

Существует много видов перепланировок квартиры. В основном этим занимаются самостоятельно для того, чтобы увеличить или уменьшить количество помещений либо изменить их размер. Также этим занимаются чтобы перенести конкретное помещение в другое место — кухню, санузел и т.д. Иногда совмещают несколько помещений одновременно. Такие изменения касаются квартир с любым количеством комнат.

Что включает в себя

Перепланировкой можно назвать любые изменения, которые касаются следующих частей жилья:

• Изменения расположения комнат и их размера за счёт демонтажа стен и перекрытий. Объединение или разделение помещений;
• Изменение коммуникаций: перераспределение электрической проводки, работа с водопроводными трудами, установка кондиционера и другие монтажные и демонтажные работы:
• Самостоятельная установка или демонтаж встроенной в стены мебели (шкафы).

Если владелец жилья хочет внести в него какие-либо изменения, и они связанны с перечисленным факторами, то ему обязательно нужно составлять проект и узаконивать его. Делается это из-за того, что самовольная перепланировка может оказаться небезопасной не только для тех, кто будет проживать в переоборудованном месте, но и для соседей. Соответственно, для правильной перепланировки нужно сделать так, чтобы она соответствовала всем требованиям закона и существующих норм в Жилищном кодексе.

Что разрешено при перепланировке

Владелец может совершить не все изменения, которые ему хотелось бы (указанные в эскизе или дизайн проекте). Лучше всего обсудить варианты перепланировки собственной квартиры со специалистами, которые занимаются созданием эскиза. Также существуют каталоги (с образцами) типовых проектов по перепланировке квартир.

Можно совмещать несколько жилых комнат. Так же можно и наоборот, разделять их.

В случае увеличения количества комнат за счёт их разделения нужно обязательно следить за тем, что бы ширина комнат составляла не менее 2,25 метров и общая площадь комнаты составляла не менее 8 квадратных метров. В случае, если комната будет меньше, ее нельзя будет назвать жилой.

Увеличение комнаты за счёт лоджии и балкона запрещено. Исключение делают только в тех случаях, когда хозаяева полностью переоборудуют балкон или лоджию таким образом, чтобы она соответствовала всем критериям жилого помещения (наличие отопления и других коммунальных коммуникаций, по размеру). Сделать это не так уж и легко, и чаще всего государственные инспекторы отказывают в получении такого разрешения. Иногда у людей получается законно обустроить на балконе спортзал, детскую игровую комнату и другие помещения.

Увеличивать пространство жилых комнат и санузлов за счет коридора. Также можно сделать и наоборот — уменьшить комнату или санузел и увеличить коридор. Главное соблюдать одно правило — выход из санузла не должен вести сразу в комнату или на кухню. Разрешено объединять ванную с туалетом.

Разрешается монтаж или демонтаж встроенных шкафов. Такой маневр позволяет увеличить пространство в помещении или наоборот, сэкономить его за счёт использования стен. Главное помнить о том, что в несущих стенах разрешают делать проемы только под дверь, поэтому высок риск отказа в узаконивании плана, если вы собираетесь снести половину стены для установки шкафа. Устройство проема обязательно согласовывается со специалистами.

Увеличивать кухню можно только за счёт коридоров или кладовок.

Если кухня оборудована газовой плитой, ее нельзя совмещать с жилыми помещениями. Нельзя увеличивать ее пространство за счёт санузла, ровно как и наоборот. При переносе кухонь и санузлов нужно помнить о своих соседях — эти помещения не должны оказаться над жилыми комнатами соседей снизу. Ваши жилые комнаты не должны оказаться над кухней и санузлом соседей сверху.

Разрешается снос некапитальных стен. Также разрешается монтаж «легких» некапитальных стен из разных материалов: стекловолокна, гипсокартона и т.д. Еще легче изменить помещения с помощью зонирования мебелью и декорациями. В таком случае можно превратить студию в квартиру без установки перегородок.

При перепланировке квартир часто задумываются об установке кондиционеров. Для того, чтобы осуществить это, нужно обязательно разработать проект с указанием того, как будет делаться отвод воздуха и конденсата. Работа с коммуникациями (инженерные системы) разрешается в определенных пределах. Делается это таким образом, чтобы изменения не повлияли на пожарную безопасность и соответстовали другим требованиям закона.

Какие нужны документы

Для перепланировки квартиры нужно составить проект, в котором государственные инспекторы из разных инстанций смогут в деталях узнать обо всех изменениях. Обычно составлением плана занимаются профессиональные архитекторы, которые специализируются на перепланировках. В плане обязательно должны быть следующие страницы:

• Титульный лист;
• Схема изменений;
• Подробное описание изменений:
• Схема коммуникаций (изменения, которые приняты по отношению к инженерным и другим сетям).

Кроме этих страниц есть правила и к другим частям проекта. О них знают специалисты, поэтому при составлении плана и узаконивании документов лучше всего обращаться к ним.

С кем нужно согласовывать

После составления проекта он должен обязательно пройти проверку в государственных органах. Его проверят в разных службах на соответствие пожарной, санитарно-гигиенической, строительной безопасности. Также описанные изменения будут проверять на предмет того, затрагивают ли они несущие конструкции и архитектурный облик дома. Если да, то план подтвердят только в том случае, если он не нарушает общую концепцию архитектуры дома и соответствует ей. Вот список инстанций, которые рассматривают план:

• Межведомственная комиссия;
• Пожарный надзор;
• Федеральное учреждение здравоохранения;
• Комитет по градостроительству и архитектуре;
• Районное жилищное агентство;
• Сетевые организации (коммунальные);
• КГИОП (для домов с исторической ценностью);
• Управление садово-паркового хозяйства комитета по благоустройству;
• «Центр комплексного благоустройства»;
• Комитет имущественных отношений;
• Экспертные учреждения жилищной инспекции.

Но не обязательно в вашем случае потребуется согласование во всех этих органах. Зачастую заказчику достаточно обратиться в МФЦ для подачи документов. От туда документы пройдут всю необходимую цепочку согласований. После того, как эксперты из каждой инстанции проверят план на соответствии существующим нормам, можно будет приступать к монтажным работам. Иногда лучше взглянуть на существующие решения, потому что есть соответствующие типовые проекты перепланировки квартир, которые уже были узаконены до этого Мосжилинспекцией или другим региональным органом.

Чем грозит самовольная перепланировка

Если сделать изменения без разрешения государства, владелец квартиры будет наказан по закону. В случае менее серьезных нарушений вроде установки некапитальных перегородок можно отделаться штрафом. Если же нарушить санитарные нормы и правила пожарной безопасности, либо затронуть коммуникации (водопровод, газ и т.п), то в таком случае возможна уголовная ответственность.

Не стоит забывать о том, что незаконные изменения влекут за собой и другие последствия: невозможность передать квартиру в дар, невозможность вступить в права наследования, запрет на размещение квартиры под залог в банках, трудность при продаже или обмене.

Иными словами, незаконная перепланировка (без узаконенных документов) создает столько трудностей владельцу квартиры, что легче своевременно узаконить план перед тем, как будут осуществлены изменения.

Список необходимых документов для согласования перепланировки

Чтобы осуществить планировку, недостаточно иметь разработанный план и разрешения от государственных органов. Для разных этапов перепланировки также потребуются следующие документы:

• Тех. паспорт на жилое помещение;
• Свидетельство о праве собственности на квартиру или соответствующая выписка;
• Теплотехнический расчёт, конструктивные решения (при внесении изменений в отопление квартиры и других случаях);
• Договор технического надзора;
• Акты скрытых работ;
• Договор подряда.

Без этих документов невозможно сделать перепланировку законной. Это усложняет изменения в квартире, но такие строгие нормативы можно понять, потому что они напрямую связаны с безопасностью и комфортом людей, в том числе тех, кто проживает по соседству в других квартирах дома.

Нужно не забывать о том, что эти документы требуются не только до перепланировки квартиры и во время ее совершения, но и после. Иногда бывают ситуации, когда приходится отчитываться государству о внесенных в план жилья изменениях. В таком случае договоры подряда и акты помогут подтвердить тот факт, что все изменения были сделаны в соответствии с планом, и что они не нарушают законодательство. Перепланировка большой квартиры — более сложная задача, потому что план больше и согласовать его труднее.

Заключение

Перепланировка 1-2-3 комнатной квартиры — это хоть и обыденная, но довольно сложная в бюрократическом плане задача. Она состоит из нескольких этапов, без которых невозможно обойтись в том случае, если владелец хочет сделать перепланировку полностью законной. Главное — это составить реальный план по изменениям в квартире и написать подробное описание к ним. Это ключевой этап, от которого зависит успех проекта. Далее следует узаконить сам проект в государственных инстанциях. Для того, чтобы он прошел проверку, планируемая перепланировка и вносимые изменения должны соответствовать существующим нормам Жилищного кодекса и законам.

Осуществлять перепланировку квартиры может только ее владелец, поэтому если нужно сделать изменения, документы нужно оформлять от лица владельца. Для этой цели нужно брать выписки о владельце квартиры в ЕГРН или обладать документов, который подтверждает право собственности.

Если в органах дали отказ на перепланировку квартиры, нужно искать другие варианты, которые будут соответствовать нормативам. Перепланировка квартир в типовых домах происходит легче.

Любые вопросы по проектированию, можете задать нашему эксперту: Володин Александр

+7 (906) 225-54-00

Spb-plan@mail.ru

https://vk.com